每到年底，房奴们攒了一年的钱以及大额年终奖到账，往往会引发一波提前还贷潮。昨日记者从石市几家银行了解到，虽然从11月底开始客户提前还贷的咨询量已经上涨，年前提前还贷的客户也较前几个月明显增多，但是相比往年的提前还贷潮，今年出现小幅降温。业内人士提醒，今年央行两次降息，并非所有客户都适合提前还贷，要根据自己的贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境综合考虑是否提前还贷。

【动态】

下月开始执行房贷新利率

今年6月8日、7月6日央行先后两次降息，直接给贷款购房的房贷一族带来利好。

以房贷族最为关心的5年期以上贷款来说，基准利率由两次降息前的7.05%降到了现在的6.55%。对于大部分选择了“按年调息”的贷款者，降息的实惠将从明年1月1日开始享受今年两次降息带来的利好。

那么，两次降息后，房贷族明年1月开始可以少还多少“银子”呢？

建行相关工作人员介绍，由于每个人的贷款期限、贷款金额、贷款利率都不一样，月供减少额度也各不相同。以贷款金额40万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，在两次降息前，按当时的基准利率7.05%计算，每月支付本息为3113.2122元；若按两次降息后下月起执行的新基准利率6.55%计算，每月支付的本息仅为2994.0788元，两次降息后，从明年1月份起，房贷族每月将少还119.1334元。

提前还贷潮今年微降温

“今天我一下子还掉了10万元，还有剩下的8万元贷款，留着以后还。还贷压力减轻了不少，心里一下子舒坦了。”昨日，家住桥东区的李女士告诉记者，自己把今年家里的收入凑了10万，到建行提前还了部分房贷。

伴随房贷“减负”开始倒计时，石市部分银行近期咨询和办理提前还贷的客户明显增多。和前几个月相比，有的银行甚至涨幅达到了三成多。

银行相关人士介绍，每到年底都会有不少房贷族选择提前还贷，从11月底开始到次年1月份期间往往是全年的一个提前还贷的高峰期。虽然今年以来有两次降息，贷款利率也呈现下降趋势，但是一些拿到大笔年终红利或者年终奖的客户，仍会倾向于提前还贷。但是从同比情况看，一些银行和往年年底相比，选择提前还贷的客户出现了小幅降温。

是大家手中的闲钱少了还是暂时的观望？

“今年是降息了，相比去年几次加息，给人带来的心理感觉是不同的，还贷压力不那么大，很多人并不着急提前还贷。况且，是否提前还贷最重要的还是个人手中是否真的有闲钱。”石市某银行的工作人员表示，跟去年12月份的情况相比，近段时间以来，咨询办理提前还贷的人有明显地减少。

该人士分析原因主要有两方面：其一，没钱提前还贷。今年以来，银行理财产品以及整个资本市场的行情都不是很好，很多人并没有在投资中赚到钱，甚至仍是亏本中，并没有攒下钱来，属于没钱提前还贷的情况；其二，有钱还但仍在观望。因为贷款成本降低，有些人会在闲钱是用来投资还是提前还贷两者间进行对比选择，暂时还在观望。

【提醒】

提前还贷是否划算先算好账

“无债一身轻”，对于很多房奴来说，都急切地希望把欠银行的钱还上。不过，记者采访省会几位理财人士了解到，并非所有的提前还贷都划算。年底提前还贷，也要作出科学的判断，仔细权衡之后再决定。

银行方面提醒说，是否提前还贷要依据个人情况而定，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。一般在加息周期，提前还贷缩减利息支出的贷款人较多，在降息通道下没必要急于还款。今年6月、7月两度降息，明年央行加息的可能性也不大。从明年1月1日起，客户的房贷压力就会降低。对于不同的客户来说，年末是否该提前还贷主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。

适宜提前还款的有两种类型，一是处于还款初期的借款人，提前还贷比较划算，因为还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款都是划算的。还有一种是，借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求上，来解决自身融资需求，这部分的人比较适合提前还贷。

对于还款期已过半的客户就明显不适合提前还贷了。据了解，目前各家银行采用的多是等额本息还贷方式，看起来每个月还的钱数是固定的，但其中利息、本金的比例却是每个月都不同，刚开始利息占大头，往后利息递减，本金递增，如果已到了还款中期，贷款的大部分利息已经还给银行，剩下的多数是本金，就没必要为了节省利息而去提前还贷了。另外一种就是，已经享受利率优惠的客户，贷款利率低于存款利率，再去提前还贷明显不划算。

银行方面提醒，在市民与银行签订的房贷合同中，对提前还贷都有详细的规定，比如需要提前一段时间申请、所还本金的额度等，准备提前还贷的市民要多加留意。另外，由于部分银行收取提前还贷“违约金”，对于那些剩余本金不多，临近还款期末的人来说，更应格外地算算这笔账。

不是所有老客户都从1月1日降月供

另外，还有银行业人士提醒，并非所有的老房贷利率将从次年1月1日起调整，这只是其中的一种情况。由于每家银行与客户签订的合同约定不同，并非所有的老客户都是下月起发生月供变化。如果不了解自己的月供变化时间，最好本月末前拿出贷款合同再向银行确认一下。

据介绍，有关这方面的银行合同约定大致分为5大类：其一，“次年调整”原则。即从加息或者降息后第二年的1月1日起，按上一年最后一次利率调整后的新利率执行。据了解，绝大多数的房贷都属于这种情况；其二，“满一年(或半年)调整”原则。即遇法定利率调整，合同项下贷款利率按贷款发放日起满一年(或半年)的期限做调整；其三，“对年、对月、对日”原则：比如去年12月4日贷款，今年12月4日开始执行新利率；其四，“次月调整”原则：如遇加息则将在次月受牵连，次月1日起执行新利率；其五，“按季度执行新利率”：如遇加息则将在次季度首个月份的1日起执行新利率。

客户也可选择商贷转公积金贷款

“算来算去还是公积金贷款最实惠啊，我们现在使用的是商业银行的贷款，能不能转成公积金贷款”？临近年底，还有一些市民考虑可以把商业银行的房贷转为利率更优惠的公积金贷款。

昨日，石市住房公积金管理中心相关人士解释，今年两次降息后，虽然公积金贷款与商业银行贷款利率之间的利差缩小，但是对于房贷族来说，公积金贷款的利率优势依然明显。贷款客户只要满足两个条件就可以申请转为公积金贷款了：只要客户连续缴存住房公积金一年以上，而且商业银行贷款所购买的自住住房房本已经办下来，个人就可以直接到石市公积金业务大厅领取申请表格，按照相关流程办理手续。