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旅游地产：印钞机还是“甜蜜陷阱”？（3）

扫描到手机各地楼市来源：广州日报发布日期：2012-11-23 11:50 字号：T|T

摘要：在旅游地产表面一片繁荣的背后，是否酝酿着一定的风险？后续的承接力是否会成为一个旅游地产项目能持续的关键？开发商到底真的要做“旅游地产”还是仅仅是借“旅游”之名圈地？

热潮涌动

泡沫是否已经产生？

“假旅游真地产”项目多 “以小博大”资金实力受考验

有分析认为，大部分旅游地产项目都是“假旅游真地产”，即借旅游地产之名，变相进行房地产开发，推销旅游地产主题项目周边的房地产，而买房的客户多是为了满足一时度假与升值的目的，却不得不在房屋交付后面临“高空置率”、无配套、无医疗等问题。尽管现在越来越多开发商自己花大力气做配套，包括做商业街、餐厅、社区医疗站、公交站等，但各地医保的无法共享也是制约买家常住的重要原因。因工作调动举家搬到海口工作的胡先生告诉记者，他每次回广州都会尽量到定点医院多开点药，“我的户口在广州，海口的医院用不了广州的医保卡，看个感冒都要自己掏几百块钱。虽然海口空气质量比广州好很多，而且温度也适合老人家长住，但父母年龄到了70多岁后，恐怕还是要回广州住才能负担得起医药费、检查费和住院费。”

所以，亦有开发商认为，目前很多地方政府对旅游地产的开发节奏、规划、管控都不到位，让旅游地产在短期内突然爆发，再过几年可能会有更多问题出现，甚至不排除有的地方又会出现烂尾潮。颐和地产执行董事、副总裁赵永爽在接受记者采访时直言不讳——做旅游地产要做好至少守10年的准备，“现在做旅游地产的基本都是原先做住宅商业地产的人在搞，的确缺乏冷静和沉淀。有的项目会第一、二年卖得很好，从第三年开始销售速度下来了，这时因为前期为了图便宜博升值的买家已消化完毕，进入发展期更多买家会观望开发商是否会对这个项目继续投入，所以要想把一个旅游项目做好做成熟，则需要大约15年的时间。”

另外，越来越多大型的旅游地产项目，亦有资金链随时出现问题的可能。有分析显示，目前正在开发建设的旅游地产项目，超过一半开发规模在600亩以上，基本需要数十亿，甚至上百亿的投资，而有的项目的投资金额甚至超过了开发公司的总资金规模，不少企业正在玩“以小博大”、“蛇吞象”的游戏，甚至被指实际目的并不是做“旅游地产”，实质仅仅是找理由先“圈地”。

前景探讨

分时度假还远未形成气候

旺季不饱，淡季罗雀可以说是很多旅游地产项目的现状，如何让买家的房屋能够保值、增值，其实是各个旅游地产项目是否能继续吸引外来买家购买，从而有更多资金进行连续开发的关键。

途家网联合创始人兼首席执行官罗军认为，旅游地产买家所面临的主要问题是如何养护和如何让房屋增值，如果一个买家买了旅游地产项目，好不容易度一次假却要把大量时间花在搞卫生、洗床单等事情上，他下一次都未必会再来，也不会认为买旅游地产项目是一笔划算的买卖，甚至会导致很多项目连物业管理费都收不起，影响整个项目的后续发展。

有业主选择将房屋交给专门的小型家庭旅馆运营公司，图个旱涝保收。在三亚经营双鱼座海景公寓的孙小姐告诉记者，他们公司以一年5万元将房屋从业者手里租过来(精装修房)，帮业主打理，有需要的游客可以选择月租、周租或者日租。而不管当年实际租赁情况的好坏，业主都能得到固定收益。同时，万科等大型开发商也会考虑自己帮业主打理房屋及进行增值服务，海南万科房地产开发有限公司王永飚总经理表示，他们会在三亚的两个项目中，考虑为业主开展委托打理服务以及全委托服务，将来游客或者万科其他项目的业主，也可以通过万科预订业主委托管理的三亚房产在度假时居住。

而在国外非常流行的分时度假则在国内旅游市场还未成气候。据了解，分时度假(TIMESHARE)从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店(公寓)就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者(会员)提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。不过，分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场，为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司也有意与中国公司共同建设分时度假市场。