在越来越严峻的外部环境下，一些一线城市商业地产项目扎堆的不良后果正在悄然显现，在相对有限的品牌商和市场消费能力支撑下，如今商业地产行业的企业面临着来自招商运营、资金等各种挑战，究竟采取怎样的运营模式，是否要跟随一些浮躁的概念炒作谋求暂时的利益？未来形势不容乐观。本期商业地产专刊将深度报道企业寻求破局的多种路径。

春天or泡沫

商业地产两极分化趋势加剧

在住宅市场委靡不振之时，商业地产成了资金蓄水池，行里行外的企业扎堆拥入。

在政策压力和地方政府的双重推手之下，遍地开花的商业地产正演变成一副行业喜忧参半的现实图景：向左还是向右？

据戴德梁行最新报告显示，商业地产投资放缓的迹象遍及全国，2012年至今，主要城市均出现下滑。“考虑到经济增长放缓，短期内复苏的可能性并不大。”

与此同时，戴德梁行又称，受国家对住宅市场调控收紧的影响，以长期持续收益为目标的商业地产受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路，中国商业地产将进入黄金10年。

悲观与乐观的气息同时弥漫着商业地产圈。“商业地产既要慎提春天论，也要慎提泡沫论，因为很多开发商的转型是被动和盲动的。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为。

泡沫之争

未来一两年内，内地很多商业地产项目将陆续出现问题，3年左右，会有一批项目倒闭。

扎堆的商业地产让业内喜忧参半。

自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府为提振经济发展，大力引进城市综合体等商业项目，二线甚至三四线城市的城市综合体等商业项目遍地开花。

中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011 年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；石家庄的购物中心将超过20 家，建筑面积接近230 万平方米；贵阳则将拥有购物中心43 家，建筑面积接近200万平方米。而在沈阳、成都等城市，商业地产开发火热状况更甚。沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上，成都在建的城市综合体总数则超过90个，总体量近千万平方米。

中国购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

按照商业地产发展规律，人口与商业物业面积比例是1：1到1：1.2 之间。“实际上，很多城市远远超出这个比例，甚至达到1：2。”成全机构董事长全忠认为，从这个意义上说，商业地产已经出现了严重泡沫。

与二三线城市的疯狂相比，上海、广州等一线城市人均商业物业面积也开始出现过剩，其中上海甚至超出了人均2平方米。

香港恒隆地产集团董事长陈启宗即预言，未来一两年内，内地很多商业地产项目将陆续出现问题，3年左右，会有一批项目倒闭。

全忠认为，未来出现倒闭现象属于正常的市场规律，也不完全是泡沫造成的。“从有效供给的角度来看，过剩中很大一部分项目属于无效供给，比如在选址、配套等上犯错。”

最大推手是地方政府

在税收和就业的压力下，地方政府无法突破住宅市场“限贷限购”红线，只有在商业地产上下足工夫。

商业地产繁荣的背后，是宏观调控下各方合力的结果。

城市化进程成为各方面乐观的基础。国务院发展研究中心预测，未来10年，我国城镇化率的年均增加率在0.8%~1%，到2020年，我国的城镇化率预计在55%~56%。

王永平曾多次指出，商业地产的发展应当与城市发展、人口规模、消费能力等实际因素相协调。对于城市化进度快的城市，较有能力消化这些短期泡沫。那些城市人口基数太小、人口增长速度缓慢的地区，则只能让这些商业地产泡沫愈演愈烈。

这其中，最大的推手则是地方政府。在税收和就业的压力下，地方政府无法突破住宅市场“限贷限购”红线，只有在商业地产上下足工夫。“现在地方政府推出的商业地产土地要远远超过住宅用地。”全忠分析说。

商业地产带给地方政府的收益是明显的。以万达为例，一座万达广场带给地方的则是每年超过1亿元的税收，1万人的就业。

国土资源部的研究报告显示，2011年二季度的土地价格上涨主要源于开发商对商业地块的热捧：北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，二三线城市的地价上涨中，商业地产贡献更大。

资金断裂将成致命伤

当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。

在一拥而上的形势下，未来商业地产又将如何走向？“优胜劣汰，品牌化将是商业地产未来的趋势。”全忠认为。

如今商业地产圈流行着这样的说法，第一句是“行外乐观，行内悲观”。也就是说，外面的人都看好，挤破头想进来，而里面真正做事的人却是苦不堪言。第二句话是“内行乐观，外行悲观”，意思是真正懂商业地产的人在做正确的事，前景很好，但硬生生挤进市场的外行人却正面临着数不清的难题。

中国房地产学会副会长顾云昌表示自己看不懂，“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”

这些现象已经引起了金融部门的关注。为此，银监会今年三次对商业地产发出的信贷预警。银监会前主席刘明康亦公开表示，将加强对商业物业抵押贷款等非住房类贷款的监测。同时，有关部门则继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。

资金断裂将成为致命所在。“当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。”全忠认为，包括一线城市商业地产也存在风险。

一些眼球企业的租金水平也开始明显下降。据戴德梁行最新报告显示，今年第三季度，全国大宗商业物业交易继续低迷，成交量环比下降3%，与去年同期相比，降幅则达到47%。“考虑到经济增长放缓，短期内复苏的可能性并不大。”

以万达、华润、龙湖、中粮等品牌化的商业地产逐渐受到市场和政府的认可。在全忠看来，品牌效用开始显现，那些单凭住宅经验而不遵循商业地产规律的开发商很快被淘汰出局。