石家庄城中村改造出种种变通之法——先开发再补证（4）

扫描到手机 石家庄资讯 来源：《财经》杂志 发布日期：2012-09-25 10:11 字号：T|T

摘要：将集体土地的开发还权于民，本是应有之义，但在现行制度制约下，石家庄大规模的城中村改造之路将向何方 ？

先开发再“补票”

显而易见的是，开发商之所以愿意介入城中村改造的一级土地开发，其目的无疑是为了获得更为诱人的二级开发权。在许多开发商与村集体的协议中便明确约定，旧村地块的二级开发属于该开发商。

虽然有“一级开发、二级联动”的政策托底，但开发商要获得完整的各项土地手续，却无法绕开现行的土地收储和招拍挂制度。

在“三年大变样”期间，由于拆迁规模巨大，且介入城中村改造的开发商大都是本地实力并不雄厚的小型企业，为保证项目实施，政府默许开发商可以边拆迁、边操作项目、边办手续，同时允许其先行销售保证资金回笼。这也正是石家庄地产项目违规销售的一个关键原因。

先展开项目开发，再履行相关手续，以取得土地证。这种方式被当地称为土地“补票”。就在8月24日，石家庄市国土局以底价出让八宗土地，其中五宗属于“补票”项目。

据石家庄一家房地产企业开发部负责人介绍，按照现行的政策，二环以内的城中村由于实现“村改居”，其土地被视同为国有建设用地，由石家庄市地产集团履行收储程序。

而二环以外的集体建设用地，则需要石家庄市国土资源局用地中心进行征转、挂牌出让。

实际上，由于土地一级市场已经放开，此时的收储和招拍挂更像是一种程序性的“走过场”。但是，程序制约之下，这种走过场也可能带来意想不到的问题。

2010年8月19日，石家庄国土局公开拍卖的第032号地块由河北兆亿房地产开发有限公司竞价获得，但这一地块之上，却已由承担一级开发的石家庄市金海房地产开发有限公司建起了商品房，并已经销售一空。两家公司僵持不下，只能等待政府协调解决。

另外，在现实中，未能将地块一级开发完成、成为净地之前，国土部门是不能履行净地收储和出让手续的，因此开发商不可能拿到土地证。“哪怕只有一个‘钉子户’在，国土部门也不认为是净地。”上述房企开发部负责人说。

这让开发商颇为不平，在他们看来，既然已经规定三分之二的村民同意了城中村改造，即可获批成为城中村改造项目，“国土部门不应该因为有‘钉子户’未能拆迁而拒办土地收储和出让手续。”

对于开发商而言，土地使用证没拿到，接下来的“建设用地规划许可证”等四证都无法办理。为了尽快回笼资金，违规销售只能是他们唯一的选择。

“绝大多数的城中村改造项目起初都进行过一轮团购。”一位石家庄当地资深房产界人士说。

除此之外，诸如以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款等，更是极为普遍。然而，按照相关规定，商品房项目在取得预售证之前，是不可以上市销售的。

责任编辑：王丹 关键字：石家庄城中村改造先开发再补证

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