石家庄城中村改造出种种变通之法——先开发再补证（10）

扫描到手机 石家庄资讯 来源：《财经》杂志 发布日期：2012-09-25 10:11 字号：T|T

摘要：将集体土地的开发还权于民，本是应有之义，但在现行制度制约下，石家庄大规模的城中村改造之路将向何方 ？

政府退到哪一步？

“石家庄这种变相招拍挂制度，是在基本征地制度没有改变的情况下的一个变通。”中国人民大学经济学院教授陶然说。

在他看来，这种冲击现有征地制度的尝试，并不是坏事。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁则认为，城中村改造应该取消招拍挂程序，将开发权还给农民。

“招拍挂制度本身是建立在政府垄断土地市场的基础上的，改由村集体自主开发后，政府收益应来自公共配套资金，以及土地增值税等税费。将税制完善起来，农民多开发，政府则可多收税。”北京大学国家发展研究院副教授李力行说。

实际上，中共十七届三中全会即已提出，对于城镇规划区范围外的非公益性建设项目，农民可以多种形式参与开发经营，同时，经营性的农村集体建设用地可进入城乡统一的建设用地市场，并与国有土地享有同等权益。

但是，这虽指出了改革的方向，却未出台相应的配套文件。

就目前而言，对于现行征地制度的现实突破，仅限于部分地区的自发尝试，比如广东的三旧改造、郑州的城中村改造等，政府皆逐步后退，由村集体和村民充当改造的主体。

自2008年以来，围绕城中村改造，石家庄市已经密集出台了十数个相关文件。“情况不断在变化。上个月在执行这个政策，下个月可能就要变了。”当地一家地产企业开发部的负责人说。

而在李力行看来，石家庄对城中村改造变通政策，其出发点显然是政绩考虑，这在很大程度上影响了改革细节。

在“三年大变样”的强势推动下，石家庄城中村改造一开始设置的门槛并不高。直至2009年2月才出台文件，要求开发商须具备三级以上开发企业资质，且近三年房屋建筑面积累计竣工要达到15万平方米以上。

“作为一种探索，石家庄给了政策，一方面提高了效率，另一方面也表现出了公共管理水平的落后，往往形成后置管理。”石家庄市委、市政府决策咨询委员会副主任梁勇说。

据当地一位开发商透露，许多还是暂定资质的开发商已经获得了城中村改造项目。而实际上，由于大开发企业并不热衷一级开发市场，介入石家庄城中村改造的开发商大都是本地的小型开发企业。

据记者了解，恒大集团为改造南高营村，仅拆迁补偿安置就已耗资8亿元，而村民回迁房的建设也要花费4亿－5亿元。地方小型开发企业实力不够雄厚，大都需要靠滚动开发才能最终完成项目整体改造和开发，即拆除一块，开发一块，回笼资金之后再拆除一块。

这种类似于“空手套白狼”的做法，使得石家庄城中村改造项目存在风险。有业内人士担心，一旦开发商的资金链断裂，将会给购房者和村民造成难以承受的损失。

“政府应该主动地为城中村改造设置一些规范条件，兼顾各方利益，规避潜在风险。”李力行认为。

目前，石家庄除了得到河北省国土厅支持，允许其简化城中村集体建设用地征收审批手续，尚未得到更高层级的政策支持。

为了规避政策风险，2012年1月14日，石家庄出台《城市规划违法建设案件处理办法》，开始加大对违法建设案件的处理，但该办法同样留下“后门”，规定“符合相应条件的建设工程在补缴罚款之后，可以补办相关手续”。

对于开发商来说，补办了手续使项目合法化之后，意味着项目可以获得贷款，购房者也可以办理按揭，因此“认罚”积极性颇高。“有没有合法手续，房价相差很大。如南翟营村的改造项目，开始团购时每平方米只有3700元左右，拿到土地证后上涨到每平方米6000元。”当地房地产人士介绍。

但是，在现行征地制度未获改革之前，石家庄的种种变通之法能走多远，尚属未知。

责任编辑：王丹 关键字：石家庄城中村改造先开发再补证

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