石家庄城中村改造出种种变通之法——先开发再补证（3）

扫描到手机 石家庄资讯 来源：《财经》杂志 发布日期：2012-09-25 10:11 字号：T|T

摘要：将集体土地的开发还权于民，本是应有之义，但在现行制度制约下，石家庄大规模的城中村改造之路将向何方 ？

“还权于村”尝试

石家庄城中村主动开发亦有先例。早在1998年，石家庄修建体育南大街时，裕华区槐底村即以放弃征地补偿款为条件，争取到了道路两侧的开发权，此后打造出了当地知名的“怀特商圈”。

桥西区尹村一位村干部告诉《财经》记者，诸如槐底村、西三教村等城中村在改造过程中争取部分开发权的做法，成为其他城中村改造可供借鉴的经验。

据石家庄一位资深房地产人士介绍，按照当地一系列相关规定，城中村要申请改造项目，可与开发商先行沟通，在获得了乡镇或街道办的许可后，即可向区县政府提出申请。

在石家庄城中村改造之初，区县政府接到申请后会对项目组织一次招标，确定该村土地一级开发商，而最终的中标者，一般都是村集体事先确定的开发商。

“招标时会设置一些其他开发商不可能达到的条件，比如要求在很短时间内与村集体协商妥当等。”上述业内人士说。这意味着，开发商要想获得项目，最关键一环是需要获得村集体认可。“一般都是与村干部关系比较好的开发商，才能联系到这种项目。”

在这种情况下，另一个市场得以滋生，据知情人士介绍，石家庄已经出现一些空壳企业，利用与城中村关系熟悉的资源，专门在开发商与待改造的城中村之间牵线。

“由于都是介绍来的开发商，不让谁开发都不好，因此有些项目会被分成几块。”一位村干部说。

一个项目经石家庄市城中村改造办公室批准，并被列入城中村改造年度计划后，须向市规划管理部门申请规划条件，明确项目红线、容积率、配套设施等，而这部分投入需要开发商先期支付。

根据规划部门批准的规划条件，村集体和开发商将一起编制规划方案和土地利用方案，其内容包括原村庄的住宅现状、土地利用方案、建设设计方案、回迁区域和开发区域位置、配套设施等。

而在这一过程中，双方博弈激烈，其谈判焦点主要是回迁物业的面积多少。按照相关规定，上述相关方案以及《拆迁安置补偿方案》，须经村民大会表决，只有在获得三分之二的村民同意之后，才能执行。

相对于以往政府征地的补偿标准，石家庄这种由村集体直接与开发商协商的方式，无疑使得村集体和村民获得了更大的议价空间。

按照石家庄城中村改造较为普遍的补偿标准，每个宅基地证可以置换回迁楼房300平方米－400平方米。2008年8月，石家庄出台的《关于进一步加快城中村改造的指导意见》规定，户均安置面积一般控制在300平方米以内。

然而，这个政府的最高标准在实际运作中，反而成了最低标准，据《财经》记者了解，目前城中村改造户均安置面积大都超过了300平方米。

责任编辑：王丹 关键字：石家庄城中村改造先开发再补证

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