受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上，牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组，经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目规范（征求意见稿）》。2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见,其中提出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

焦点

住宅建筑应以 套内使用面积交易

《住宅项目规范（征求意见稿）》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。

中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

热议

是否意味着买房告别公摊？

以套内使用面积进行交易。这是否意味着买房告别公摊？公摊面积导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。公摊计入精装修成售房“潜规则”，面积计算“水太深”。现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况，损伤了业主权益。公摊收益被物业“代持”，但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费，让业主们很“憋屈”。

据报道，不少专家提到，未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难：一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别级，从0%至55%不等，一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平；另一方面，如以套内面积为标准收取房产税，开发商可能故意“纸面做高”公摊面积，帮助购房者“合理”避税。

专家

更多是一种技术性规范和指导

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，《规范（征求意见稿）》并不是调整住宅销售和交易的，更多是一种技术性规范和指导。根据住建部颁布的《商品房销售管理办法》明确，商品房销售可以按套、按建筑面积、按套内建筑面积计价。“征求意见稿中公布的条文中，写的是按照‘套内使用面积’计价。套内建筑面积等于套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积。”他说，目前不动产权证书上并未标注套内使用面积，如果用使用面积计价暂时还不具备可操作性。

“其实，是否按套内面积计价，对于购房者的实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。”北京中原地产市场首席分析师张大伟表示，未来究竟会对房地产市场产生多大影响，还得看落地时间。

亮点

除了“公摊面积”，此次征求意见的《规范》，还有不少重要内容值得关注。

全装修交付

《规范》中拟规定，城镇新建住宅建筑应全装修交付，给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位，供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；消防设施应完好，消防通道应畅通。

最小22平方米

《规范》还对房屋布局作出了要求，由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米；开间的使用面积不应小于22平方米。

四层以上装电梯

《规范》也对电梯作了要求，四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

年限不低于50年

住宅建筑设计工作年限应符合以下规定：结构设计使用年限不低于50年，地下室防水不低于结构设计工作年限。

什么是公摊？

所谓公摊，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

对于公摊面积的处理，目前尚无明确的法律法规，只在2000年8月实施的《房产测量规范》中提及，公摊面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。