过时的老黄历，不会过时的投资欲！挑重点、浅阅读、半娱乐、非主流——每周10分钟，速写当今楼市！

宜：宜吐槽高考【1】，宜与石俱进【3】，宜买房。

忌：忌炒作学区【2】，忌上浮利率【4】。

公元2017年6月11日 星期日；农历五月(小)十七；丁酉年 丙午月 己巳日；日五行大林木。财神正北，福神正南。

近期值得诸位关注之事

最近楼市，波澜不惊。按说本周头条该给万科，但细想又不妥——万科成功拍地不是新闻，没拍成才是！我觉得本周最值得说的话题，其实是高考！

一、高考、人口与房产投资

1、买房与高考，好多共同点！

高考分一二三本，外加高职高专；

买房分一二三环，外加新四区。

都分三六九等、都靠实力（分数/资金量）说话！

都伴随着乡村、三四线城市的人口流失和一二线城市的人口涌入；

高考扩招、房价暴涨——两者都存在泡沫；

都能够影响户口；

以前都能带来增值，以后则不太好说；

无论是买房还是高考，每个熊孩子的背后都是家族三代的精疲力竭。

2、共同导演了中国城市化的大戏

2003年，高校扩招后的第一批毕业生涌向各个城市（1999年中国高校启动扩招，入学大学生数量增幅达47.4%）。

2003年，房地产业成为国民经济支柱产业，中国房地产迎来黄金十年。

高校扩招与大学产业化在前，如火如荼的房地产开发在后。高等教育和地产的行业轨迹，竟是奇迹般的合拍！

3、跟着考生去买房

高考是影响人口流动的大事，而人口是理解一切地产问题的终极因素。一二线城市的高校吸引着全国各地的精英学子，当县城的考生们前仆后继地奔向都市，家乡的房产也从此暗淡无光。未来大都市房价上涨的背后，将是以小城镇房产价值缩水为代价的。白银十年，各城市房价普涨的时代已经结束，我们玩的其实是一场零和游戏。

今日买房，先考选对城市，考生们心驰神往的城市，也必是房产投资的首选。限购政策总会结束，需要的只是等待！

二、学区房面临不确定因素

6月4日，石家庄义务教育招生划片方案公布，结合此前相关政策不难看出，石家庄对划片入学的管理略有收紧；

近两日来，陆续有主流媒体报道北京学区房价格跳水的新闻。其原因，一方面是北京楼市调控效果的逐渐显现；另一方面，是北京学区房入学规则的变化——2017年以来，北京“多校划片入学”、“6年一学位”等政策渐成趋势，买了学区房，也有可能进不了理想学校，而且一套学区房在6年内，只能让一个孩子入学。

对房地产而言，学区是含金量最高的配套。在楼市下行周期，学区房拥有最顽强的抗跌能力。但目前，学区房面对的压力不是市场调整，而是教育政策。北京多校划片的趋势已定，别的城市也有可能跟进，对想购买学区房的朋友来说，这是个要命的问题。

3. 10年后，万科来了！

万科的故事

2007年，大学室友老杨回石，和我讲了个关于万科的故事：彼时他身在上海，租住在万科的社区，房子在一楼。某日上班忘了关窗，被保安发现。保安确认屋内无人，便从外面关上了窗户。此事的高潮在后边——由于锁扣在户内，保安无法从外面把窗子锁住，于是居然派了一个人在窗下执勤，直到我同学下班回家。老杨说，当时他只有一个想法——哪天万科来了石家庄，一定在万科买一套。

10年后，万科来了！

只是有点晚了。那些骨子里都带着万科业主相（人文情怀、理想主义、职业经理人、长跑……）的普通中产，捧着一颗心苦等多年，如今似乎已经……买不起了……（当然，万科仍然不缺客户）

石家庄需要万科

多年来，在石家庄这个被“快周转”战略长期统治的市场，刚需、低总价、小三室是永恒的选项。我在营销口多年，参与了N多项目的前期策划，我的整体感觉是，除了对户型及面积区间的必要关注，很少开发商对产品层面的其它事情真正感兴趣。

2014年，带着作为“省会同行”的某种虚妄的优越感，老黄历第一次考察邢台市场。结果是几个项目转下来我就感觉到，即便是对标邢台这样的三线城市，石家庄楼盘的品质也没有太多的优势可言。石家庄是真的需要好楼盘！

好房子、好服务、好邻居——希望万科的“三好体系”，能给石家庄人带来好产品。更希望万科的到来，能让本地房企看到奢华背后，那些“软实力”的价值。

4. 房贷在收紧

目前的石家庄，首套房执行基准利率或上浮5-10%的情况比较普遍，部分银行因为额度不够暂停房贷业务。全国范围内，越来越多的银行上调了首套房的利率，部分银行甚至启动了“议价模式”——那些能接受更高利率涨幅的“优质客户”才能快速获得贷款，不愿上浮者只能等待！

原因可能很简单——房贷的利润过低，银行更愿意把有限的资金投向消费贷（利率往往在30%以上）等高利润产品。

国内进入加息通道是大概率事件，针对房地产的所谓定向加息也已成为趋势，贷款的资格值得珍惜，杠杆的使用千万谨慎！

【完】

楼市风吹草动，各有宜忌吉凶，不信未必没有，心诚不一定灵 …… ……

缘起老黄历

【问】黄历是干啥用的？

【答】预测！——预测吉凶宜忌，作为行动指南。

【问】你叫楼市老黄历，你预测啥？

【答】啥也不预测。政策走向、市场供需、M2增速、经济周期、人口流向、美联储加息…… ……这还没算上时不时飞出来吓你一跳的各种“黑天鹅”（比如雄安）。复杂系统，无法做线性预测。因此，不预测。

【问】不预测？那你干啥！

【答】黄历预测未来，老黄历思考当下，老黄更关注已发生的事件。地产潮流奔涌向前，不舍昼夜，只有面朝来路，才能直面风潮、看清风向。因此，楼市老黄历的逻辑是——面朝来路，退向未来。

【问】听不懂，能不能说人话？

【答】额~~ 就是把楼市近期的大事，用黄历的形式讲出来…… ……