去库存是2015年中央经济工作会议提出的“三去一降一补”的五大重点任务之一,贯穿整个2016年,2017年依然延续这一基调。在降首付、税收优惠等系列政策影响下,2016年去库存效果较明显,待售面积出现明显下滑。

国家统计局2016年12月13日发布的数据显示,截至11月末,全国商品房待售面积69095万平方米,环比已经连续9个月下降,库存累计减少2758万平方米。

一连串利好政策加速去库存

2016年2月,央行、银监会放出了“首套首付三成降至两成”的利好消息,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%

同月,非一线城市房地产交易环节契税、营业税下调,减轻购房成本,一连串利好政策有力刺激了市场需求。不过,随着热点城市房价低价快速上涨,政策分化进一步显现。一方面,一线城市调控政策不断收紧,另一方面,三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境。

在库存集中的三四线城市,各地因地制宜出台去库存措施,去库存更具有针对性。如山东、湖南等地注重鼓励农民工进城购房;浙江明确短期及中长期目标,政策涵盖供需两端及健全长效机制等;长沙通过调整公积金政策刺激改善需求释放;沈阳等地住宅及商办库存压力均较大,同步推进住宅及商办库存去化。

随着各地去库存的推进以及政策环境的整体宽松,2016年1-11月份,全国商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,成交量已经超过2013年全年的历史高点。

据易居研究院报告,全国商品房库存规模从1995以来的22年期间,除了2004年、2007年、2016年有所下滑外,其他年份皆为正增长。2016年去库存效果较明显,待售面积出现明显下滑。

35城商品住宅存销比持续收窄

2016年楼市总体成交量较2015年增长19.72%。一线城市楼市总体成交量相比2015年下降4%,二线城市楼市总体成交量同比增长25%,三线城市楼市总体成交量同比亦上升29%。

全国库存去化周期用“待售面积/现房销售面积”计算来看,2016年该曲线明显下滑,2016年前11月去化周期为1.7年,明显低于2015年的2.3年,基本上也回落到和2013年相当的水平。

另外,从易居选取的35个典型城市的商品住宅市场数据来看,2016年库存总体处于下滑与探底的状态。2016年11月末,35个城市库存规模在23580万平方米,这已是连续16个月库存面积出现同比下滑的态势。衡量库存去化周期的指标存销比出现了持续收窄的态势,11月为9.0个月,已明显低于2013年谷值,进一步回到2010年低位。

从35城中的一二三线城市分地区来看,2016年11月份,一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为7.3、8.7和13.0个月。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一线城市的存销比总体较小,和此类城市库存规模明显不足的态势是有关的。二线城市存销比回落的速度较快,和二线城市2016年房地产市场交易持续向好的态势有关,其中,具有代表性的“四小龙”城市即南京、苏州、合肥和厦门更是出现了存销比低于6个月的紧张状态。三线城市购房政策相对宽松,所以去库存方面也有向好的表现。

未来去库存应结合人口城镇化

近一年多的房地产去库存政策取得了积极效果,随着市场交易的回升,三四线城市的库存压力得到一定缓解。但同时,中国指数研究院分析人士指出,热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围,房价地价非理性上涨会进一步加剧市场及金融风险。

由此,中央经济工作会议提出,要把防控金融风险放到更加重要的位置,并进一步明确住房的居住定位,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

未来,三四线城市仍有不少库存需要化解,或将影响到房地产行业整体发展。业内人士认为,解决库存问题,除了短期的金融、财税政策引导,关键还是在于解决大中小城市长期经济、产业、资源、人口发展不均衡的问题,在于解决我国城镇化发展不均衡的问题。

中央政策研究室副主任潘盛洲表示,对于房地产库存较多的三四线城市,应重点把去库存和促进人口城镇化结合起来。通过加快农民工市民化,以满足新市民住房需求为主要出发点,扩大有效需求,打通供需渠道,消化房地产库存。

注:35个典型城市:北京、上海、广州、深圳。二线城市:长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市:淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

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