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五部委三招为购房削门槛（2）

扫描到手机置家二手房来源：燕赵都市报发布日期：2015-03-31 09:30 字号：T|T

摘要：尽管近期一直有传言称有关二套房首付等政策将要放宽，但当30日央行、住建部、银监会和财政部、国税总局几乎同时放出三个大招，不少房地产业内人士和购房者还是有些“蒙圈”——— 房贷政策对改善性需求的支持远超预期。

政策调整利于市场库存消化

对于二套房贷首付比例降至四成，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场层面来说，二套房贷首付比例降至四成的背后，其实是修正自限购限贷以来导致的市场负面结果。众所周知，自限购限贷以来，由于政策从严执行，导致部分改善型需求被误伤，这样的直接结果是导致市场库存不断增大。而市场库存面积的不断增加理应也和限购限贷以来偏改善需求的大户型产品的不断积压有很大的关系。如今虽然大部分城市限购取消了，但是，市场库存仍然存在。从这个角度来看，降低二套首付比例鼓励改善型需求入市主要还是去化库存当中中大户型的房源。

同时，对于购房者来讲，首付比例直接决定了改善性需求入市的门槛，当前大部分城市二套首付6成，部分城市首付比例7成，对于改善型需求来讲，入市门槛有些偏高。因此，从购房者的角度来讲，如果首付比例降低，就可以降低改善型需求入市的门槛，这些群体就可以提前实现购房计划。

对于营业税免征门槛由5年变2年，张宏伟认为，营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求消费者来讲，也许会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。

观点

众议楼市“组合拳”

继27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。分析人士指出，2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞：

这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。

目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。

中国民生银行首席研究员温彬：

这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。

中国银行国际金融研究所副所长宗良：

从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右，此前我国二套房普遍执行60%至70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。

链家地产市场研究部张旭：

本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直上升，自2013年起，二套房首付比例就一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房计算，首付金额可下降60万元之多。

中央财经大学教授郭田勇：

我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的常态。今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，避免一刀切式的调整。同时要更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。

财政部财科所副所长白景明：

此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善型住房消费。