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王健林谈王思聪：难控制正思考接班人（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国经济网发布日期：2015-03-03 09:53 字号：T|T

摘要：也有人会认为王思聪最终会接班,至少是掌管帝国的一部分。“万达现在的布局,应该是强战略、搞金融的人来接班,现在王思聪就在搞PE。”一位分析人士说。对王健林来说,唯一难以控制的,也许是他的儿子王思聪。管理一个在微博上有超过1000万粉丝的大V,比管理1000个高管难多了。

必须思考的接班人问题

不过,万达极刚性的文化,与互联网、文化等强创意类业务是否冲突?高强度中央集权管理模式,唯有王健林才能掌控全盘,他的接班人是谁?王希望万达成为百年企业,这些都是他必须思考的问题。

毕竟,他已经60岁了,到了耳顺的年纪,下属发现他比以前更听得进别人的话,气也不似以前那么盛了。

谈到接班人,王健林大笑:“现在是肯定有的,有好几个,但是我不敢肯定是谁,要看谁在今后几年带队伍带得好,出成绩,那就是谁了。”内部有人猜测,万达商业地产公司总裁齐界、万达文化产业集团总裁张霖都四十出头,他们可能属于接班人备选。

也有人会认为王思聪最终会接班,至少是掌管帝国的一部分。“万达现在的布局,应该是强战略、搞金融的人来接班,现在王思聪就在搞PE。”一位分析人士说。

对王健林来说,唯一难以控制的,也许是他的儿子王思聪。管理一个在微博上有超过1000万粉丝的大V,比管理1000个高管难多了。王公子任性起来,吐槽不分内外,例如观看了汉秀开幕后,他发了条微博:同样是水主题的秀,同样是Dragone?弗兰克·德贡　先生亲自操刀设计,不懂为什么我们武汉的《汉秀》会逊色于《水舞间》那么多。问题有可能出在硬要塞点“汉”文化进去?

“不太好管。”王健林笑着说,“我也劝过他说话要注意些,别得罪那么多人。”如果他真管得了儿子,就不会在网上获得“国民公公”的称号了。

他感叹,人才还真不是培养出来的,而是在残酷的竞争当中,在市场当中,自己蹦出来、磨出来的,刻意培养很难。“包括我儿子,我也想送他去国外学习,他能比较听话,到公司上班,走这个路线,可他现在走的路线和我想的不一样,他明确地说不愿意接班,管十几万人太累了,我也尊重他的选择,支持他。”

房地产金融正在计划中

互联网金融颠覆了他曾经对金融集团的构想:“万达其实只需要有一个银行牌照,也不需要开什么门店,资金完全可以用P2P。”他还可以用互联网金融做更多创新的事情,例如当年叫停的REITs。

2015年1月14日,万达商业地产股份有限公司与光大安石、嘉实基金、四川信托、快钱公司签署投资框架协议,4家金融机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场。在这个合作中,所有投资均由金融机构完成,物业归它们所持有;万达只做开发管理与运营,并参与租金分成;产品不再是有住宅综合体,只做持有型商场。王健林从2014年就开始琢磨轻资产模式,房地产总体供过于求,风险越来越大,这种模式会降低万达风险。

“这种轻资产已经不是地产行为了,是金融行为,至少是个类金融投资行为。”王健林说。按设定模式,这些轻资产的万达广场最终会证券化,分成相等的份额,卖给大众投资者。这与REITs无异。快钱像余额宝一样,会把这种产品在网络上卖给大众。

在中国,房地产金融尚是一片空白,但相关政策管制正在放松,北京、上海、天津、深圳允许搞金融创新,而且明确提出可以搞REITs。王健林自述,万达正在申请一个交易牌照,“哪怕是内部交易的许可也行,只要能够交易、流动、套现就行。”

当年的PPT并非全无用处,王成为中国最早研究REITs的地产商,2005年他准备让万达通过REITs在香港上市。根据香港证券监管部门要求,他还考了一个REITs经理人资格证书,这些知识到10年后终于派上了用场。

类似轻资产模式看上去天衣无缝,唯一疑点是万达广场的租金回报。根据万达2014年报,万达持有购物中心建面2157万平方米,可租赁面积占55%?即1186万平方米　,租金回款110.8亿元。折算下来,万达每天每平方米租金只有2.6元。在行业内,这是一个比较低的水准。“万达广场平均租金不高,轻资产项目集中在三四线城市会更低,真能满足基金回报需求吗?”克而瑞信息集团总经理丁祖昱说。　

王健林指出了这种算法上的一个错误:2014年很多万达广场是9、10月开业,有两三个月的免租期,等于没有租金收入,这种算法没有把这些面积剔除。即便剔除,王健林认为这个衡量方法依旧不科学。

“1平方米造价我能控制在6000元,别的公司可能要1万元多,所以我5毛钱就赚钱,而你1元钱还不赚钱。”王健林说,比较科学的衡量方法是租赁投资回报率,“不看你面积,也不看你多少比,一个楼投资10亿元,租金去税后,能不能收到7000万元。能做到,租赁投资回报率就是7%。”在拿地成本控制上,万达有无可比拟的优势,作为地方政府政绩发生器,万达广场非常受追捧。

王健林透露,目前与10多家基金公司谈轻资产模式,不少是万达商业地产基石投资者。“今年6月底,我们会公布正式签约和拿到钱的合同,会很惊人。”