石家庄置家网

万达地产变"轻"：计划开业50项目中40多个走轻资产

扫描到手机各地楼市来源：中国企业家发布日期：2015-03-02 08:24 字号：T|T

摘要：王健林想让万达轻起来。赴港上市已经为万达存量资产插上了左翼，现在新增项目也将要装上右翅—“未来万达计划开业的50个项目之中，将有40多个走轻资产路线。”

万达商业(03699.HK)“重资产”模式，一直没有得到香港资本市场青睐。上市两个月来，股价多空斗争极其激烈，最终整体呈现向下趋势。

时间倒回2014年12月23日，在IPO这条道路上奋战7年之久的王健林终于在港交所等来敲钟的那一刻。万达商业以288亿元的募资规模、2000亿的市值，向公众呈现了一场声势浩大、大佬云集的资本盛宴。

台前的狂欢掩盖了幕后的紧张：万达商业这个拥有8000多万平米土地储备，2000余万平米持有型物业的庞大商业体，资金的吞吐量极为惊人。2014年，整个万达集团2425亿元的营收中，近七成(1827亿元)是由万达商业贡献的。但同时万达商业地产贷款加应付账款3200亿元，未来还需向在建工程投入2389亿，资金需求近5600亿。尽管账上有748亿现金、IPO融得288亿元，理论上还有1319亿存货可陆续变现，但资金缺口仍有3200亿元。

据万达商业招股书中的管理层指引显示，2014年中公司的净负债率已经高达96%，全年核心净利率可能仅为4%—这些财务数据证实了外界一直以来对万达资金链紧张、收益率低的猜测。

所以，当万达商业最终能踩着招股发行价的上限、48元/股进行全球发售时，委实令一些业内人士觉得讶异。因为以其向全球发售的44.75亿股总股本、143亿元的核心净利润计算，每股收益(EPS)为3.2元，对应2014市盈率(PE)为12-13倍。而在香港上市的中资房企2014年平均市盈率为4.5倍，即便是在商业地产领域更被看好的华润置地，其市盈率(PE)一般也不过在10倍左右。

“这个发行价是基石投资人鼎力支持的结果。”消息人士告诉《中国企业家》，在本次IPO中，12家基石投资者总计认购了万达商业公开发行股份的56.37%。上述人士透露，“有部分基石投资者实际愿意支付的价格是低于发行价格的，他们交易中不排除安排了抽屉协议的可能。”

即便基石投资者们手中的股票极大地帮助万达商业锁定了股价、避免整个盘面大幅震荡，但上市首日万达商业还是以破发结束。

所幸为了稳定发行价格，承销商从一开始就设置了绿鞋机制(绿鞋机制，本质上是一种期权安排，承销商在股票上市的30天内，可以择机按照统一发行价格超额配售原计划公开发售股份总数15%的股份)。

期间，一旦股价跌破48元/股的发行价，承销商们就在二级市场上以44-48元的价格不断买进万达的股份，再以约定价格分配给事先提出认购申请的投资者。资深地产人黄立冲告诉《中国企业家》，“从最后行使的超额配发情况来看，万达的承销商们：高盛、中金等在二级市场吸纳了5580余万股、20余亿港元来承托股价。”

截至2月10日，万达商业的收盘价仅为45.10元，与发行价相比跌幅达到6%。

股价趋势真实地反映了投资者对万达模式的怀疑。在现实面前，王健林的做法是将过去与未来划下一条分割线，未来新增的万达商业项目绝大多数都会采取“轻资产”模式。

目前，万达商业已经正式运营的购物中心有89个，近半数位于二线城市，一线城市和三线城市的比例则分别为12%和39%;未来还将有88个购物商场和51个酒店将陆续竣工营业且6成以上居于三、四线城市。

“万达扩张的速度非常快。当竞争对手们还在二线城市拿地开发的时候，它可能已经扩张到了四线城市。”皇家特许测量师学会(RICS)中国区发言人、盈石中国商业投资控股集团研究中心总经理张平对《中国企业家》说。万达的速度的另一面，是它把自己陷入了必须两面作战的境地。

“二线城市是国内商业运营商们厮杀最为激烈的战场。”世邦魏理仕中国区商业服务部资深董事储祥昀如是说。这里聚集了过多的购物中心，供需失衡已经相当严重;而这群对价格更为敏感的消费群体，也是电商巨头阿里和京东们争夺的目标。同样定位中低端购物中心的万达广场可谓在线上线下腹背受敌。

而在三四线城市，由于这里购物中心的容纳力更为有限，所以为了抢占先机以及带动楼市发展的需要，万达广场必须尽快落地。所以，即便2014年全国投资都在放缓的形势下，万达也依旧要保持较高的开工率和投资量。

王健林并不讳言所谓万达模式已经无法长久的持续下去。一方面，房企们不可能永远以现在这样的规模销售下去，楼市天花板迟早会出现。另一方面，万达的负债率已高达90%，且整体融资较高。所以“万达必须利用房地产市场没有碰到天花板的这几年快速转型。”

王健林想让万达轻起来。赴港上市已经为万达存量资产插上了左翼，现在新增项目也将要装上右翅—“未来万达计划开业的50个项目之中，将有40多个走轻资产路线。”他告诉《中国企业家》。

1 2 下一页单页阅读分页阅读

责任编辑：薛腾飞关键字：王健林万达轻资产

精彩组图

已有 0 条评论, 点击查看>>

更多>

石家庄置家网

石家庄置家网

万达地产变"轻"：计划开业50项目中40多个走轻资产

相关阅读

精彩组图

楼市专题

资讯排行榜

热点楼盘

BBS热贴