石家庄置家网

楼市库存重灾区都在哪儿化解之道如何解？

扫描到手机地产声音来源：戴德梁行发布日期：2014-08-12 15:06 字号：T|T

摘要：部分过度依赖“土地财政”、缺乏房地产市场的系统规划、产业支撑能力较弱、人口吸纳能力不足的二、三、四线城市是市场库存积压和调整的主体。

[摘要]部分过度依赖“土地财政”、缺乏房地产市场的系统规划、产业支撑能力较弱、人口吸纳能力不足的二、三、四线城市是市场库存积压和调整的主体。

部分过度依赖“土地财政”、缺乏房地产市场的系统规划、产业支撑能力较弱、人口吸纳能力不足的二、三、四线城市是市场库存积压和调整的主体。高库存化解之道拥有三大方向，即近期策略：撬动刚需及改善型需求购买力；中期策略：产业规划和保障性住房双管齐下；长期策略：建立产业创新与房地产发展的长效机制。

“去库存”是中国楼市当下调整的主要任务以及政策基调，但面对黯然的楼盘销售态势以及浓厚的市场观望心理，“去库存”远非开发商们所想得那么简单。

据戴德梁行数据监测，2011年至今，全国房地产商品住宅新开工面积总额已累计超出其销售面积约12亿平方米。加之此前（1999-2010年）已累计的约15亿平方米的未售出住宅估算面积，巨大的供应过剩局面令市场难以乐观。与此同时，由于土地、人工、建筑以及融资成本不断攀升，时下开发商纷纷推出的降价促销策略，缺乏长期执行的基础，这无异于对开发商是雪上加霜。

库存重灾区都在哪儿？

房地产行业的盘活关键及发展风险皆在于全国范围内累积甚久的高库存，而高库存的背后是一些城市对房地产在建设规划和财政上的惯性依赖使然。DTZ戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼表示：“相比于一线城市，部分二、三、四线城市已过分依附‘土地财政’，将房地产视为城市发展的支撑性产业，并且模仿一线城市的发展模式，形成了房地产快速集中发展的局面。然而，部分地方政府由于对房地产市场扩容预期、市场有效购房需求以及产品层次缺乏系统地、宏观地、前瞻地思考，尤其是在城市的产业支撑能力较弱和人口吸纳能力等方面，使其逐步进入库存过度积压的高风险境地。相比于一线城市较为健康的库存去化周期，这些城市已然显现出过长的库存消化周期，因此它们将成为未来市场库存积压和调整的主体。”

从长期来看，正如火如荼进行的新型城镇化建设以及备受关注的户籍制度改革，都将为中国房地产创造巨大的刚性需求，也为从市场层面改善房屋库存积压创造历史机遇。蒋尚礼表示：“对于那些库存调整的主要城市，当地政府可以基于农村人口迁移、产业引进、土地成交、基础建设投资等整体规划，联合有实力的开发商，通过产品创新与改良、产业规划与调整、保障性住房的建设与推进及长效房地产管理机制的建立等‘因地制宜’的策略导向，均衡配置房地产开发资源，从而实现人口以及不同业态物业需求的有序导入。”