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八问商业综合体：石家庄地产商为什么都爱玩商业（3）

扫描到手机石家庄资讯来源：河北青年报发布日期：2014-08-06 10:01 字号：T|T

摘要：西起中华大街，东至育才街，中山路沿线不到5公里的道路两侧林立着8座大型综合体。与之相对的是，和平路沿线、槐安路西段及正定新区等区域，则似乎被商业综合体的开发商们遗忘了。地理上如此集中，必然导致竞争加剧。

5问

得资金者得天下？

众所周知，商业综合体是一种资金高度密集的项目。企业的资金链健康与否甚至能在某种程度上决定项目的存亡。专家们认为，必须将企业的融资需求前置，先融资后投资。

石家庄瑞安股权投资基金管理有限公司副总经理岳志勇介绍，目前很多的开发企业，更多考虑如何运营和管理，如何便宜拿地如何快速招商，对于融资却完全没有花心思设计。

事实上，在发达国家成熟的地产项目几乎都是先融资，再拿地，再开发。这与我国用自有资金拿地，钱不够了再融资有显著区别。银行整体贷款收紧、额度紧缩的背景下。很多企业不得不考虑银行外融资，大大提高了融资成本。

商业地产具有它的特殊性——投资回收期非常长，开发过程中资金沉淀比较大，融资的条件又相对住宅地产苛刻，所以说要做商业地产，一定是先融后投，先进行融资设计，平衡好资金，再投资开发。

另外，岳志勇提示，地产商在进行融资方案设计时，多考虑一些基金形式融资，多设计一些股权、股+债、明股实债形式的融资，对于缓解资金压力或许能有帮助。

■岳志勇（石家庄瑞安股权投资基金管理有限公司副总经理）：谁掌握更多的金融资源，谁更能灵活运用金融工具，他可能就能抢占更多的市场份额，占据更稳固的主体地位。

■刘民英（石家庄勒泰中心营销总监）：勒泰中心能够成功，这与我们强大的资本运作平台是离不开的。这包括对行业内和国际财团的整合能力。

■ 王跃恩（河北建融股权投资基金管理有限公司总裁）：把金融、房地产、综合体、互联网，真正地结合起来。甚至可以考虑众筹的模式。比如我们的商业综合体，在综合体建设之前，通过互联网这种众筹的思路，发布在网络上，引导大家的需求。真正把商业综合体的运营模式和我们这些商家真正能够结合起来，通过资本运作，把它建设起来。

6问

商业综合体切忌“贪大”？

怎样让自家的综合体更有趣？这是摆在很多企业老总面前的头等大事。张富振认为，让自己的综合体脱颖而出的不是乍现的灵感。而是多少有些枯燥的调研。在调研的实际操作中，张富振的团队会采取内外同步进行的方式，既与专业的调研机构合作，也注重自己进行的一手调研数据。

针对商圈内消费者需求与偏好，以目标消费者的真实、持久需求定位，参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据，进行了大量的调研问卷等一手资料的收集统计与分析。这些资料将是决策层最终要的参考依据。他们还会依据项目区域和建筑形式的不同对其进行定位。选择最为擅长的形态开发。

另外，张富振建议，商业综合体的单体面积不应超过15万平方米。在研究城市综合体具体的产品组合上，也应该考虑购物中心部分适当体量，不一味求大求全。

■杜川庆（河北新合作房地产开发有限公司副总经理）：所谓差异化，最主要的是要做好市场定位，做好客群的定位。

■刘海蛟（大润发华北区拓展总经理）：将大型超市引入综合体的意义在于，它可以为综合体贡献大量的人流，这是其他业态难以比拟的。