石家庄置家网

雅居乐大打价格战土地成本仅占售价1/10（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国房地产报发布日期：2014-05-19 08:45 字号：T|T

摘要：“3年尾货、5折优惠、限时抢购”，五一期间，位于海南的雅居乐清水湾打出了“让房价回到2009年”的口号。与此同时，雅居乐旗下另外5个旅游地产项目以及常州、佛山、成都、广州等地的项目也给出了幅度不小的价格折让。

价格战的底气：土地成本仅占1/10

除了市场的压力外，雅居乐以价换量的驱动还来自于对今年业绩增长的期望。虽然2013年未能圆满完成全年销售目标，但2014年，雅居乐还是希望能增长20%达到480亿元甚至更高的销售额。

除了增加18个新盘，将可售货量增加至930亿元外，雅居乐集团主席陈卓林在年初的分析师会议上坦言，灵活的价格策略也是保障公司完成业绩增长的手段之一。“去年有小部分项目降了价，收益明显。”他表示，公司今年将采取“短平快”的发展策略，以快周转，实现加大走货量多销为主要目标。“要加快周转速度，无论是销售还是工程，都与公司管理层的责任和激励紧密挂钩，希望2014年能大见成效。”

有研究指出，2013年，雅居乐有60多个项目在售，其中销售前10项目金额占比达到50%左右。这从侧面说明其余近50个项目的平均销售额不到4亿元，存货压力巨大。

此前，资金回笼慢一直是雅居乐备受诟病的短板。高盛指出，雅居乐的资金回笼是同行中最弱的，去年底未入账销售额达200亿元，但只录得64亿元的预售收入。国信香港也认为，该公司的销售回款率仅为70％，属行业中最低水平.。“虽然有重组董事会的建设性举措，但相信短期内的焦点，仍将落在库存问题及其现金收款逊同业等问题上。”瑞银在报告中如此表示。

由于资金回笼不畅以及去年斥资100多亿元购置土地，2013年底，雅居乐的净负债率升至72.4%。陈卓林希望今年能够控制在60%的水平，除了减少买地支出外，加大销售也是途径之一。

以价换量的措施无法避免地会带来牺牲利润的影响。国信香港和瑞银都相信，今年雅居乐的毛利率将有4个百分点左右的下调。巴克莱资本甚至认为下滑幅度将超过10个百分点。

陈卓林有自己的打算。他指出，在今年的90多个项目中，有部分销售较慢，或者利润较高的都可能会减价，目的是回笼资金，利润虽然会少一些，但整体拉平对公司影响不大。“我们的平均地价大概每平方米1000多元，去年的销售均价是11000元/平方米左右，地价只占售价的十分之一。”

根据中原地产研究部刘渊的分析，常州雅居乐星河湾是在4年多前买的地，楼面地价1908元/平方米，就算目前毛坯房的价格下降4成，但降价后地价仍只占房价27%。

清水湾更不必说，5折后9000元~21300元/平方米的价格，在230元/平方米的楼面地价面前，仍有巨大利润空间。

柯学峰表示，今年雅居乐能否提振销售并实现向高周转的转型，关键在于其去库存的决心和最终的去化量。陈耕则认为，目前公司在存货的周转速度方面有提升，但即将集中推出的新盘定价是否对市场有吸引力，去年购置的土地能否在今年实现资金回笼都还有待观察。对雅居乐而言，老旧库存太多已经形成资金占压，与毛利率的下滑相比，加速资金回笼和提升整体周转率的重要性更为突出。而雅居乐的平均地价仅为售价的1/10，这给了雅居乐打价格战的足够信心。