石家庄置家网

楼市“去库存”压力仍存现金为王跑量成关键（2）

扫描到手机各地楼市来源：置家网发布日期：2014-05-07 10:24 字号：T|T

摘要：从此轮市场表现来看，长三角区域楼市城市尤其是浙江地区首先在全国范围内开始降价，进入第二季度，进一步打破市场僵局的仍然是杭州、宁波、上海等长三角的城市。

浙江重点城市仍然面临去库存压力

据浙江省统计局数据显示，2014年一季度，浙江省商品房销售面积和销售额同比分别下降25.6%和29.4%，3月份以来市场成交更加清淡，包括杭州、宁波、温州在内一些城市商品房打折促销力度加大。此外，房地产开发建设也有一定的调整，房屋施工和竣工面积增速较去年同期分别回落了1.2和3.9个百分点。

就杭州市场而言，同策咨询研究部数据显示，今年一季度，杭州市区商品住房成交均价同比下降11.3%，而成交量为10112套，同比下降了37.8%。目前，杭州商品住房成交面临着量价齐跌的状况。另外，杭州楼市的库存压力仍在不断攀升，受近两周新盘集中领取预售证的影响，杭州商品房可售存量上涨明显。截至4月27日，杭城可售商品房累计120350套、1549.21万平方米，首次突破12万套大关，可售套数环比上升2.15%，可售面积环比上涨1.47%。

同样，宁波市场也不容乐观。截至2014年4月27日，宁波市六区可售套数为35095套，可售面积为5006745.08 ㎡。超500万平方米的库存量，预示着宁波楼市库存的严峻现状。而2013年宁波市区商品住宅成交量为22863套，这意味着宁波楼市现有库存量是去年一整年成交量的1.5倍多。也就是说，即使5月没有任何新房源推出，市场也需要一年多才能消化。在这样的市场背景下，市场传言宁波取消限购也不是没有道理。尽管宁波没有直接发文正式宣布终止限购，但是，限购令从执行层面似乎已经是名存实亡。

温州楼市亦是如此。同策咨询研究部数据显示，2014年前3个月温州市一手商品住宅成交量只有69.44万平方米，月均只有23万平方米，而到了3月份全市成交量只有16万平方米，整个市场成交均价也在15000元/平方米左右徘徊，温州楼市短期内似乎仍然在僵局之中，还没有明显好转。同样，在这样的市场背景下，温州去年8月与今年3月两会期间两次提出放松限购，以尽管去化市场库存。

综上所述，当前杭州、宁波、温州的等浙江省重点城市楼市继续下行，仍然面临着比较大的去库存的市场压力。这不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政，从这个角度来讲，也就不难理解杭州、宁波、温州等地被传言提及定向宽松楼市限购政策。

但是，今年房地产市场走向低迷并不是浙江省内独有，也不完全是因为去年年底政策“阶段性”的从严执行导致，而是2013年年底以来的银行信贷紧缩的结果。从这个角度来讲，即使上述各地出现限购政策的定向松绑，也难以起到刺激楼市快速好转的作用。

因此，在银行信贷紧缩的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。何况对于杭州、宁波、温州等城市来讲，目前还面临比较大的去库存的市场压力。

从目前浙江省重点城市市场来看，总结下来，城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；拿地成本与成本较高也有可能导致企业面临销售压力，会导致局部个案楼盘大幅降价的现象。尤其是再叠加银行信贷紧缩的市场因素，上述城市或区域会首先暴露问题。

因此，从银行信贷紧缩对于浙江省重点城市房地产市场影响面来讲，主要体现在三方面：

第一、前期炒作较热、地王频现、房价上涨较快的市场区域或板块。

第二、供应量集中的区域，由于市场存量偏大，市场存在销售去化压力，这个时候有可能会面临降价的压力。

第三、从产品的角度来讲，中小套型房源始终供应稀缺，原则上不会首先降价，而大户型改善产品由于存在市场去化压力，有可能率先降价。