我们今天面临的一个很尴尬的境地就是建了很多商业，招不来商，其原因就是选址和定位都出问题了。

我讲一下重点，谈城市的商业规划。

首先要从城市说起，城市的起源是因为先有市后有城，市就是商品交换的地方，实际这种文化延续到今天。像农村有集市，那么在远古时期，为了保护市的有效的发展，防止外来侵犯，所以围了城，这是城市的概念。因此说城市的商业规划，一个城市的规划，商业规划是非常之重要的。城市的商业规划，它应该依据什么来做，显然是依据市来做，依据交易来做。城市的商业规划应该是非常科学的一件事情，绝不是一个凭感受，感觉这里很热闹，这里人流很多，不是这样的。城市商业规划，当然人流是有关系，还要有道路和交通的问题。

一个城市的商业规划，我们今天的商业地产市场，出现一个非常尴尬的局面，就是很多开发商建的商场，很多商家开店找不到开店面的地方，其原因就是，我们经常讲开发商的选址定位错了，实际上与一个城市的商业规划是密不可分的。比方讲，我们刚才在场外有记者问我说，城市商业中心，西安的这几年的城市商业中心的发展不是那么迅速，没有建立很多的大型商业中心，为什么非要建立一条街全是商业？比方在钟楼建立500万的商业面积，你们觉得合适吗？显然不合适。500万平方米的商业面积需要的交易量是多大，我要有投资回报，没有投资回报，这种投资就是无效的。

我们讲，今天的商业在以前，而不是在今天的土地价格，今天的土地价格我还没去计算，在5年前的土地价格，一平方米的单平方效益，营业额一年不低于1.2万，十万平米的商业一年的销售额一年应该达到12亿，如果低于这个交易额，这个投资收益就有问题，我们就是亏损的。想一想，如果在一个城市中心，建立一个500万平方米的商业，那是多少个亿的交易额。而10万平米的商业，每天的人流应该是多少？大概4—5万人，如果500万呢？100万平方米是40—50万人，我们想想，道路交通允许不允许我们来这样去做。这是我们讲城市的商业布局上，规划布局上存在很大的问题。

我举一个例子，去年我们到一个城市做商业论坛，城市的领导把他们城市规划给我们看，这个城市占地1.3万平方公里，拥有人口108万人。也就是说，整个人们手中的钱只有150、160个亿，而他建了500万平方米的商业，也就是说这些老百姓全部用于当地的消费，也不够支撑500平方米的生存。这是我讲的城市商业规划要根据交易的大小来做，而不是说我想在哪做多大的就做多大的。城市的商业规划是根据城市的交易量和居住密度和交通量是相关，最基本的要素是有能力消费。

第二点是有信心消费。有能力消费就是口袋中有钱，有信心消费就是社保，大家不会为未来的养老所去存钱。第三个就是有场所消费，场所是非常重要的。我经常讲，选址与定位，很多开发商说，我当时如果定位要是高档的，我就可能成功了不是这么一回事，实际上，选址与定位的关键在址，这个址一旦选定了，就存在定位，只是你发现没发现在这个点上定什么样的位的问题。

商业的发展，这个点的周边，我们讲我们的第一客户群是3公里半径范围内，第二是5公里半径范围内，第三个是5公里以外。一旦你把这个址选定以后，这个3公里半径范围内，每个人均可支配收入就决定了它的定位，而不是你想建一个大型的、高档的就怎么样。我们讲商业地产是分了很多别类，作为商业经营这方面来讲，我们讲有社区商业、街区商业和集中商业，城市购物中心的概念。我今天讲城市购物中心的概念的选址是非常严格的，它要求点的周边三公里半径范围内的人口密度是有一定的值的限制，而不仅仅是人数的问题，更重要是人的可支配销售收入能够达标，如果这两点都达标了，还要看道路交通是否能解决人来的问题。我们去年在给广东的一个湛江一个项目做咨询，他想做一个MALL，我们看了以后，这个点很重要，这个适合做一个MALL，但是道路交通不适合，因为它在丁字路口，显然这个道路通行量是不够的。所以我讲，城市的商业规划是非常重要的，当然我们政府在商业规划中，也在不断提升自己的理念。上次在安徽的一个城市，商业规划在哪建多大的市，不是市长说了算，是市场说了算，我们如何根据市场规划一个城市的商业。

一个城市商业的发展，我们今天面临的一个很尴尬的境地就是建了很多商业，招不来商，很多商家因为不能完成开店任务总裁受到罢免，其原因就是选址和定位都出问题了。或者说我们的城市规划出问题了，城市的商业规划出问题了。开发商在这么一种错误的规划形势下，如何去做，去寻找商业地产的开发是非常重要的，我们往往是被动的去找，因为政府说拿这块地必须建多大的商业，所以很被动。商业地产是招商先行，量体裁衣。我们像搞住宅地产一样，我们也有客户群，我的规划建筑，密度等等是不一样的，我们的客户是商家，每个商家对商场的要求是不一样的，荷载，单层面积，道路交通等等是不一样的。西安的发展，是不是到了饱和期，应该说是二三线城市的商业地产已经泡沫了，实际上一线城市仍然有泡沫，由于布局的不合理。另一个方面，按人均经济发展总量到今天，按人均拥有商业面积，中国还远远没达到，很多地方是空白点，没人去。选择商业地产的位置，一定要选择，不要凭表面上看，钟楼很热闹，租金很高，我在这建一个大的MALL，不一定能成功商业地产未来仍然是发展非常好的，至少有10—20年的机遇。