如果通过买卖方式转让房产，子女为获得房产付出一定成本，比如以300万向父母买下房子，即便将来以350万卖出，差额只有50万，税基要小得多。比较起来，以买卖方式转让房产更安全，可以减少受让者的后顾之忧。

“老百姓要有长远的缴税规划，不仅要考虑眼前的缴税问题，还要考虑下一步。因为你无法判断未来税法走势，所以要提前做好准备。”汪蔚青说。

关于婚房的税

在独生子女家庭，无论是将房子赠予子女，还是拿出积蓄为子女买新房，大部分父母都毫无怨言。但有一个无法回避的尴尬问题，子女成家以后，房产会不会被分走一半？

很多婆婆都有过这样的踌躇，为成年儿子买婚房要不要加儿媳名字？新婚姻法规定，男方婚前房产，且房产证上没有女方名字，如果婚姻发生变化，女方对房产没有权利。因此女方家长往往竭力争取一个名字，而男方家长又在居高不下的离婚率面前寸土不让，平白搅黄了很多姻缘。

然而，很多人没有想到，坚守产权证的代价可能不仅是心中的疙瘩，还要付出每年成千上万元的房产税。

上海是房产税试点城市之一，按照规定，家庭购买第二套住房，如果原住房加上新购房面积，超过家庭人均60平方米，就要每年缴纳房产税。2013年应税住房房价低于27740元/平方米（上海市新建商品住宅平均销售价格的两倍）的，房产税税率减为0.4%，房价高于27740元税率为0.6%。

举个例子，如果老两口原有一套130平方米的房子，另买一套120平方米的住宅，单价在30000元/平方米，应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率=(元/年)。

那如果上海家长在原有住房之外，为儿子买一套婚房，算不算二套房？要不要缴房产税？

汪蔚青表示，按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

所以，如果家长是给儿子买婚房，目前不用缴房产税。但儿子领取结婚证后，产权直接登记在小夫妻两个人名下。

如果第二套房是在儿子婚前买的，结婚后加上女方名字，是不是还要继续交房产税？

按照现行税法，居民家庭住房情况会发生各种变化，凡这种变化涉及应税住房房产税纳税事项调整的，居民可以向住房所在地的地方税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，从地方税务机关重新认定的第二个月起可以调整纳税。

也就是说，如果子女结婚后，婚房的住房情况变了，符合了“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房”的条件，依然可以暂免征收房产税。

将“二套房”变成“婚房”，省下一年几千上万的房产税支出，其实只要在房产证上添加子女配偶的名字，这件事并不用付出多少税负成本。因为按照《财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属由夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

“为什么夫妻之间在房产证上变更名字不用缴契税？因为按照法理，夫妻之间财产权和父母子女之间的权利是不同的，夫妻之间的财产权是平等的。”汪蔚青解释说。

但是，的确也有一些现实主义的父母，情愿付出每年上万元房产税的代价，也坚持不在产权证上加上媳妇的名字。而这种做法，是对孩子婚姻的破坏还是保障，倒也见仁见智。

房屋出租：房客要用税保护自己

在目前“租售比”失衡的情况下，靠出租房产获得的回报只能说聊胜于无。因此很多人都不愿意在这块不大的蛋糕中再分一块去缴税。

事实上，房屋出租环节涉及到多个税种。汪蔚青介绍，各地在不动产出租方面的税收政策有比较大的差异，不动产性质不同，持有人不同，承担的税负也有很大的差异。

按照上海市规定，个人出租商品房，统一按照5%综合征收率缴纳税金。在北京，如果出租的房屋是商铺，就涉及到营业税征收。2011年营业税起征点上调至20000元，如果租房月收入高于20000元，按照各地的综合征收率征税，北京是12%。如果月租低于营业额起征点，则不用缴纳营业税，只征收包含房产税、个人所得税的其他税种，北京征收率是7%。

在没有指定综合征收率的地区，需要按租金收入12%缴纳房产税，1%-7%的城市维护建设税，教育费附加3%，地方教育费附加2%，堤防费1%，个人所得税在扣除营业税、房产税等税金和合理的修缮费之后，减除20%，然后按20%缴纳。

这些七七八八加起来占到租金的两至三成，因此很少人愿意主动报税。在实际情况下，除非租客需要报账，房东才会去税务局代开发票，并且缴纳税金。

然而，房东在租赁环节避税，后果往往会让租客承担。在房产交易中心备案的租赁协议足以抵抗买卖协议，保障租客的利益。而出于避税理由，很少有中介会建议租赁双方去房地产交易中心登记备案，因此造成私下签署的租赁协议效力很弱，违约率很高。房东很容易任意抬价，或者在市场上涨时选择出售租赁中的房屋，租客缺乏安全感。

普通人觉得处理房屋出租的缴税问题很麻烦，而深谙税法的人却不这么认为，他们甚至会利用租赁协议以时间换空间的方式来降低房产交易中的营业税和个税。“持有不满5年的房产交易时，有些人为了规避营业税和个税，双方在签署房产买卖协议时，会先签署一份租赁协议，租期超过上家持有房产满5年的时间点，并且在房地产交易中心备案。因为按照我国合同法第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。所以到了交易时间点，上家如果想跳价把房子卖给其他人，只要租客不同意，就无法实现。”汪蔚青说。