2014年年初，作为三四线城市的河北省保定市，其因“政治副中心”传言房地产市场火热程度一鸣惊人，部分新盘均价涨10%，甚至保定市房价在全国3月大中城市房价涨幅中为最高，成为近期市场关注的热点。

毫无疑问，首都经济圈国家战略、京津冀发展规划等政策面的刺激、首都产业转移带来的预期市场需求、刚需及养老“两头热”市场需求等诸多因素导致近期北京周边的河北区域楼市升温，尤其是保定市楼市升温。

随后，保定部分楼盘因“五证”不全封盘停售，相关部门开始介入当前保定房地产市场，以抑制过多投资投机，平稳楼市发展趋势。

比如位于保定市区的天威绿谷项目，因房价一月涨近25%而受到市场关注。4月1日，项目销售人员表示，项目价格肯定还会上涨。然而4月8日记者再次咨询时，却被告知“因为最近相关部门在审查项目五证，清明假期以来我们一直处于封盘状态。”项目销售人员表示，项目“五证”中的《商品房预售许可证》还在审批中，因此封盘停售。

保定预售“先上车，后买票”已是潜规则

《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发商在市场上销售商品房，必须“五证”齐全，否则商品房不得上市销售。

“五证”是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

然而，在保定市房地产市场，在售的项目当中“五证”齐全的屈指可数。现在在保定，楼盘不是五证齐全才开始卖房，而是有个土地这就开始盖，一边盖着，一边卖房，这样的现象已经相当普遍。也就是说保定房地产市场预售制度等于是名存实亡，开发项目没有证件或证件不全的情况下就可以进行销售，然后再根据项目建设进度进行补证。这样的做法在当地被称为“先上车，后买票”，并且已是市场“潜规则”。

甚至有的开发商可以办分期付款，这种变相分期付款操作流程通常是开发商在拿到国有土地使用证之后，和客户签订购房合同并要求首付房屋总价的50%，然后当地基打好后再交一部分，封顶后再交其余尾款。这中间大约会有近两年的时间。期间，房屋所有人如果想卖房，只要交易购房合同更名就可以了。

收紧预售许可证，将导致房价报复性上涨

保定市通过收紧预售许可证发放过程，控制楼盘在市场当中的成交量，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价，从表面上来看，貌似可以使整个市场均价走势相对平稳。

但是，这样的做法只能说是短期内来讲并不可取，对于楼市或需求来讲，由于保定市大多数楼盘（保定业内人士称70-80%的楼盘）“五证”不全已是事实，保定市收紧预售许可证，将导致大多数楼盘“停售”，表面上来看大多数楼盘“停售”之后会导致市场需求后置，短期内不能入市，暂缓楼市火热的迹象。但是，大多数楼盘“停售”之后，市场上具备预售条件的楼盘也就屈指可数，也就20-30%左右的楼盘可售，导致市场供求关系短期内转为紧张，这样，具备预售条件的楼盘就成为市场的香饽饽，这些楼盘往往会因为“五证”齐全具备销售条件而进一步涨价，进行带动整体市场价格继续向上走。

同时，根据经验来看，保定预售制度的从严并不会持久，而是阶段性的。一方面是因为大多数楼盘“五证”不全已是事实，不可能严格执行限售让全部不合格的楼盘“停售”，如果是这样，保定市房地产市场就会陷入僵局；另外一方面，即使楼盘“五证”不全，楼盘要取得“复工证”、预售许可等，并不一定完全和项目的开发建设进度相关联，从操作上往往是缴纳“罚款”就可以获得上述证件，或者没有获得上述证件，但是施工、预售可以照常进行，并且已是验证过的事实。

这样的直接结果就是，一旦政策执行层面出现了松动，市场成交马上就会有报复性的反弹，引起市场出现异常现象。这就是当地预售制度“先上车，后买票”的市场症结之一。

保定预售制度对购房者蕴含着较大的市场风险

根据国家房产管理部分规定，开发商必须国有土地使用证、施工许可证、商品房预售许可证五证齐全才可以预售。但是，对于保定市来讲，大多数楼盘“五证”不全已是事实，这样的市场背景下进行的项目销售，或者类似于保定市开发商变相的分期付款方式等，对于购房者来讲蕴含着较大的市场风险。

从经验来看，比如开发企业预售资金监管不力、预售资格审查不严格引起的房屋买卖纠纷等，甚至出现开发企业跑路等问题等。

比如：保定北市区薛刘营村中央公园小区商品房，共14栋高层，是河北惠东房地产开发，就是在“五证”不全的情况下擅自进行出售。一部分购房者早在2010年11月就在这个项目购房，但是购房者后来发现开发商已经逃跑。楼房至今还没盖。上千名业主叫天无门，当前也不知道具体哪个部门能管这个事。

因此，对于购房者来讲，保定大多数楼盘“五证”不全，就会面临着潜在的市场风险，而这个市场风险在“潜规则”下会不知不觉发生。对于地方政府来讲，一旦出现这样的市场风险，也很难全部托底。因此，对于购房者来讲，还是应该想法设法保证自己在购房过程中的合法权益，尽量规避这样的问题出现。

利用“五证”不全的借口进行“捂盘”“囤地”

从土地闲置的原因角度而言，主要有两个：第一、由于政府规划调整、动拆迁未完成等原因，客观上导致土地没有办法进入开发状态。第二、政策层面的继续从紧，导致开发企业的资金面越来越紧张，部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力， 以应对市场的不确定性。第三、由于种种原因，项目“五证”不全，暂时没有办法进入销售状态，导致企业暂时放缓开发进度。

就项目“五证”不全的角度来讲，《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发商在市场上销售商品房，必须“五证”齐全，否则商品房不得上市销售。比如，近期保定市房地产市场部分项目 “因为最近相关部门在审查项目五证，清明假期以来我们一直处于封盘状态。”

但是，这样客观上也为一部分项目“捂盘”惜售找到了借口。具体来讲，一部分项目开发或只是在拿到土地证的阶段，“五证”不全导致部分开发企业停工或停售，客观上也导致这些地块暂时闲置，不能进入开发状态。这样，一部分房企也会利用这个时机进行“囤地”，等待土地升值与房价上涨后再进行开发。

对于保定市来讲，预售制度的“先上车，后买票”的“潜规则”现象就使未来土地供应、市场供应存在诸多不确定性，市场的正常运行已被潜规则绑架。因此，对于保定市的开发企业来讲，就有更多的主动权来把控市场，利用“五证”不全的借口进行“捂盘”“囤地”。