龙头房企告别野蛮扩张 集体寻求"有质量的增长"(2)
扫描到手机 各地楼市 来源:上海证券报 发布日期:2014-03-28 15:16 字号:T|T
摘要:龙头房企年报普遍呈现三大特征:2013年业绩大幅增长,2014年销售目标则相对谨慎;毛利率集体下降,但净资产收益率等指标稳定增长;去存货、快周转,成为应对行业调整期的统一动作。在有效控制销售成本、融资成本的情况下,也不排除通过价格策略的调整,抢收2014。
毛利集体下降净资产收益率提高
而从TOP20房企2014战略来看,多数企业正努力寻求“有质量的增长”,其中一个重要指标是对净资产收益率的要求越来越高。
不可否认,随着土地成本、融资成本等各项成本的提高,房企毛利率正逐年下降。房企动辄50%以上毛利率的“野蛮扩张”时代正在终结。以此为转折点,房企开始思考如何轻装上阵,提升净资产收益率。
以万科、龙湖为例,2013年,万科结算毛利率23.69%,同比下降3.72个百分点,但全面摊薄净资产收益率为19.66%,为1993年以来的历史性高位。龙湖地产净资产收益率更高达21.73%,成为业内净资产收益最高的内地房地产企业之一。另外,中海、绿城、碧桂园、华润置地等四家房企净资产收益率在17%至21%之间。业内人士介绍,目前内地房企中,净资产收益率能否达能20%以上的企业少之又少。
所谓净资产收益率,指的是公司税后净利润除以净资产的百分比,体现了公司运用自有资产获得收益的能力,指标越高说明净资产带来的收益越高。这在万科总裁郁亮看来,净资产收益率是房企追求“有质量的增长”的重要指标之一。
对于如何提升净资产收益率,企业做法不同。有些企业通过合作、代建等方式实现轻资产,以提高净资产收益率,万科更率先尝试“小股操盘”,在低投入的基础上增加项目管理费,项目利润分成等,增加收入来源。龙湖等企业则通过高效运营,获得较高单位投资回报率。
大型房企实现稳健增长的另一个指标是负债率的有力控制,万科截至去年年底净负债率仅30.7%,处于行业低位。龙湖净负债率从上一年的64.1%下降到了57.9%,扣除应收帐款的资产负债率为42.5%,与中海41.8%的指标相当。
保持高ROE、低负债,同时又维持较高的业绩增长速度,内部管控及成本控制便极为重要。而中海、华润、龙湖等企业依旧在这些方面保持领先。以融资成本为例,海外融资已成为诸多房企的首选方式,业内领先企业也多将融资年利率控制在7.5%的规模。最为典型的是龙湖,2013年,龙湖融资成本由年利率6.72%下降至6.58%,近期龙湖获得的一项29.25亿港元银团贷款,综合成本仅为4%,为民营房企中最低成本。
此外,对于信托等较贵的钱,品牌房企也在努力减少使用。融创中国执行总裁汪孟德便表示,目前公司在信托方面做的业务已经非常少,新的融资方案也基本上不再考虑。
根据中房协等机构发布的统计数据,2013年以来,500强房企净负债率均值高达79%,为五年来最高。其主要原因是去年销售形势较好,很多企业加大财务杠杆,寻求快速扩张。不过,这一现象在TOP20企业中却出现分化,曾经饱偿激进扩张之苦的孙宏斌,旗下融创中国2013年净负债率下降12个百分点,达到69.7%。当然,20强中也仍有激进主义者,富力地产因2013年大举400亿买地,净资产负债率已经高达111%。
虽然高杠杆是房企扩张必经之路,但资本市场显然已经不再青睐高负债、低利润的原始扩张模式。以碧桂园为例,2013年,碧桂园销售额从500亿军团直接跨至千亿军团,股价却在年报公布后两天内跌去20%。原因之一是其负债率从上一年的53.9%大升13.4个百分点,至2013年年底的67.3%。
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