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散售：石家庄商业地产死结必须打破（2）

——楼市新闻眼第五十四期

扫描到手机置家制造来源：置家网发布日期：2014-03-27 01:25 字号：T|T

摘要：石家庄写字楼当今并没有获得良好的发展，现阶段还是点状开花而没有普遍繁荣，依然需要时间。笔者认为，拆分散售是当前石家庄商业地产升级过程的死结，本期楼市新闻眼让我们来讨论一番。

散售：石家庄商业难以形成产业链

立足散售定位的石家庄商业地产，购买者中超过80%的是投资客，出售之后买家各自为战，没有整体经营招商的概念，是的石家庄商业无法形成有机的产业集群，更无法形成相互接近的产业链，这一点在写字楼当中尤为明显。

与拆分散售整体精英的商业中心不同，拆分散售对于写字楼整体性破坏更大。由于市场上充斥中小投资者，单一购买者持有面积较小，且独自招租经营，是的产业集聚无法形成，相关支撑产业很难接近服务源头，造成了大量资源浪费，产业也无法形成合力，形成产业链。

散售对写字楼的另一大伤害是难以集中形成大公司入驻的产业节点。拆分到最小面积分别销售的写字楼，出售给不同寻租者，是的需求较大连续面积整体使用成为泡影，大公司无法入驻，使得整个楼宇无法接纳具有产业领导力的使用者，只能是容纳若干家创业型小微企业，力量分散，格调不高，提升乏力，楼宇经济无法形成合力。

产业链的形成需要相关产业的彼此接近，围绕一个中心产业节点展开服务，特别是第三产业的配套服务。河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔举例称：作为一个建筑设计公司，我们希望周边能够有一些出图、晒图、演示包装等周边产业，但是现在的环境下，很难找到相关产业积聚的地区，浪费时间又无法形成合力。北京就不同，很多地方聚集了大量的设计企业，服务业也非常发达，形成了产业集群，这对大家都很有好处。

故此，目前石家庄商业地产力量分散，难以形成产业链，楼宇经济增长后劲不足，散售应当负相当的责任。

散售：石家庄开发商信心不足

恶果明显，但为什么开发商依然热衷商业地产散售？

石家庄投资者普遍不富裕是一方面，开发商肯定要针对本地投资者的实际情况去开发、推广和销售产品，但这背后折射出的还是石家庄开发商对商业地产信心不足。

按照石家庄房地产业协会副会长兼秘书长李水源提供的权威数据，2009年以来，石家庄商业地产年成交总面积均在40万平米上下，约占石家庄商品房成交总面积的10%，发展至2014年，如果按照前两个月商业地产均价也仅为8134元/平米，刚刚超过石家庄二手房成交均价。建筑和销售比例则更不乐观，2013年石家庄市区商品用房上市面积为178.2万平米，成交面积34万平米，供求比例为5:1。

在品质上则更不乐观，虽然新兴项目普遍以5A级自况，但实际收到市场环境和周边配套影响，当今石家庄真正的高端商业项目屈指可数。究其原因，按照河北锐驰房地产开发有限公司副总经理苏凤彦所言，做了高端产品，高端起来了，市场不接受甚至脱节了，根本就卖不掉。事实上目前石家庄新兴商业项目也普遍遭遇人气不足的问题，运营上并不优秀，也使得开发商信心再受打击。

散售商业产品很大程度上能够使资金加速周转，快速回笼。立足石家庄中小投资者，开发商将完整物业分割散售，将定位高端的商业、写字楼以小面积低总价出售给中小投资者，这样加快了销售速度，同时也积累了人气，能够使企业快速积累，支撑连续开发。

在这样的状态下石家庄开发商普遍迷茫，更愿意投资建设住宅项目，对于商业甚至高高端商业项目则很少涉及。对于自持运营的商业模式，石家庄本地开发商则很少涉及，一方面是实力问题，另一方面是对于未来经营不确定性的恐惧。联系当前中国房地产市场形势，潘石屹的SOHO转型自持，但成绩平平，而万达广场和与之相依托的万达百货则连续亏损，始终立足于减亏转型。开发商信息不足的问题尤为突出。