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散售：石家庄商业地产死结必须打破

——楼市新闻眼第五十四期

扫描到手机置家制造来源：置家网发布日期：2014-03-27 01:25 字号：T|T

摘要：石家庄写字楼当今并没有获得良好的发展，现阶段还是点状开花而没有普遍繁荣，依然需要时间。笔者认为，拆分散售是当前石家庄商业地产升级过程的死结，本期楼市新闻眼让我们来讨论一番。

3月23日在100米高的西美五洲大厦举行了一场关于石家庄商业地产特别是写字楼产品的讨论会，石家庄房地产业协会副会长兼秘书长李水源、石家庄世联房地产咨询有限公司代理部总经理车万里在会上分别用石家庄和全国的数据说明石家庄商业地产特别是写字楼大有可为，但是众所周知，石家庄写字楼当今并没有获得良好的发展，现阶段还是点状开花而没有普遍繁荣，依然需要时间。

会上河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔以“七个面子、七个里子和七个扣子”十分形象的描绘了写字楼的21个重要元素，结合体会，笔者认为，拆分散售是当前石家庄商业地产升级过程的死结，本期楼市新闻眼让我们来讨论一番。

散售：石家庄商业地产宣传销售的关键词

当前阶段石家庄市内五区及开发区在售的纯商业项目约为41个，待售的44个，总体量约为1932.6万平米。在这些项目的宣传推广当中，追求低总价的拆分散售占了大多数，超过80%。

石家庄商业地产项目宣传当中，低总价高回报是常见的关键词，这背后就隐藏了拆分散售的商业模式。开发商将项目拆分成更多中小面积商铺，来满足中小投资者，在很多宣传中10万就能够拥有一个商铺或写字楼房间，而商铺的最小面积甚至只有4平米！

翻看石家庄商业地产的销售信息，拆分散售的商业项目随处可见：

广美国际户型40-90平米，剩余不足百席位（这个项目整体为36000平米）；

滨江商务大厦，户型面积47平米；

润德商贸城，E/F区最后收官商铺，20-50平米，首付11万得商铺；

丽景国际家居饰品城，10万/套起地铁1号线旁核心旺铺；

华林国际商业广场，13万/套起，火爆招商中；

东胜广场，写字楼面积区间41-1800平米；

世界湾，15-30平米二期旺铺销售中；

……

如果你曾经亲自看过祥云国际或者世界湾的商铺开盘，堪称人山人海，每次推出数百甚至近千个单位，数千名投资者参与，而单个商铺面积也多在20平米上下，普通投资者购买单个商铺，实力强的投资者甚至曾经一次购买70余个单位。

其实拆分散售并不是石家庄商业地产独有的，这应当是一个商业和地产发展阶段性难题。地产界曾经把中国房地产市场所处的阶段比作小学，而香港至少是中学阶段。香港地产商对于商业项目的把握就与我们完全不同，大陆开发商为追求周转通常希望将物业快速出售；但香港的开发商更热衷于物业的长期持有，在持有过程中享受土地、租金溢价带来的长期价值，明显这样收益更加稳定持久但需要较强企业实力，以承担资金周转期拉长带来的压力。

相信石家庄很多开发商在商业项目的定位阶段就是立足于散售模式，一切的开发宣传也都建立在未来拆分散售，面向中小型投资者的基础上，降低成本，多出面积，增加廊柱，便于分割，使得要求宽敞大平面的高端物业缺乏，时至今日，石家庄高端商场、写字楼依然屈指可数。