目前我国现行政策，是坚持主体上以村为基础的集体土地所有制。不过，随着二次土地承包后推行的“增人不增地、减人不减地”政策，以及随着近年来开展的农村集体土地所有权确权和农民承包土地经营权的确权颁证，“农村集体所有”在土地这个最主要财产上的集体成员权已经不复存在，即土地权利仅限于土地承包而又长久不变时分到土地的农民才拥有。从这个意义上说，农村集体土地所有制已经瓦解。在许多地方，将土地折股、组成股份公司或称股份合作社，更是把这种界定到农民及其家庭的可继承私人财产权利完全明晰化和法律化。

今后农村土地的集体所有，已经开始像城市商品房土地的国有一样，只是一种形式上的法律所有权，而实际上占有、支配它的权利人则是其长久不变的承包权人或使用人(城市房屋占地《物权法》已明确可自动续期，而且越往后越无续期再收费的可能)。因此，与城市住宅及土地的实质私有产权性质一样，农村土地的实际私有化也已经是既成事实和必然趋势。

因此，对今天农民土地的形式集体所有、实际农户占有，现行政策和学术界、舆论界实际上都均无大的争论，进一步地给农民农户确权颁证，强化农户的私有产权，也正在推进中。现在的问题是，对于不断纳入城市规划区内的农地转为市地，其土地所有权应当如何安排和如何改革，还是一个认识模糊和混乱的领域。

现行政策走向已经将农村的农地宅地分解给农民农户，私人占有确权到户，长久不变，以后不再收回重分。这些土地实际占有权已归农户，现在各方面还在推动这种权利的流转交易，因此将其叫做集体所有已只是名义上或法律上的。那么，在已经或今后纳入城镇规划区的土地还能继续保持集体所有制外壳吗？答案恐怕是否定的。

目前农村集体是以村庄范围内世代生活居住的人群来界定的。而城市社区的特点是“铁打的营盘流水的兵”，没有稳定的集体或成员。它与所谓农村集体所有制即固定生活在一定地域的成员集体拥有平等财产权在本质上就是矛盾的。农村的村集体是一个地理限定的概念，出嫁或外迁了，就丧失了集体所有制的成员权利。当一个农村村落变为城市社区后，必然流动和分化，有人进入有人离开，原来按照地域居住概念的集体所有制就不复存在。同时，现在农村土地承包权都已经是一次分解到户，后来出生或迁入的人就不再有集体土地权，村庄变为城市社区化后更不可能也无法根据新生或迁入人口重新平分土地权利。

故现在一些转为城镇社区的地方保留的所谓集体土地和集体经济，其实是一次性将财产权分割到某个时点上的成员，变成股份制。而股份制是以各别财产权特别是私人产权为基础组合的企业形式，它与集体所有制根本不是一码事。采用股份制实际上就宣告了原集体所有制的终结。因为当原农民集体成员以量化到个人股权的股份制来拥有土地所有权时，土地就成了股份制企业的财产，这与其他拥有土地的工商企业没有什么两样。在股份制企业中是股权决定话语权，所以土地不可分割的平等集体所有也就不可能存在。

况且，如果由农民转化的社区居民拥有城市中部分土地的所有权，而原有的城市居民都没有土地所有权而只有使用权，这就产生了少数拥有土地所有权与大多数不拥有土地所有权的两类居民，这显然是不公平的。只有国家以后放弃城市土地的国家所有权，让一般居民购买的宅地相应拥有所有权，那当然大家的权利就平等了，但这样就更没有土地集体所有制，而是城市宅地的普遍私有制。

如果国家并不准备放弃城市中的土地国有制，而只是继续让渡土地使用权，那么，一部分由农民转来的市民，以股份形式拥有土地的所有权即私有权，就与现行的宪法相冲突，而且在现实生活中也会产生诸多歧义与矛盾(如这部分股份制企业解散时土地所有权可否分解到个人股东，这种拥有土地所有权的股份制企业被其他企业或个人收购后是否意味着土地所有权也可相应过户到相关企业或个人名下等)。由此可见，集体土地所有制这种产权关系定义本来就不甚清楚、在乡村封闭条件下勉强存在的土地产权形式其实是搬不进城市流动社区里来的。

因此，农村集体土地从乡村用地转为城镇用地，可行的改革思路无非是两条：一是如果以后土地可以私有(这其实在农业现代化与城市化之后也并非洪水猛兽，只是对现在住宅用地实际上私人家庭占有的法律承认)，土地所有制就实现了多元化包括宅地的私有化，即如大多数市场经济国家一样，土地既有相当大量的国有，也有法人所有和私人所有。二是与现行法规更衔接的办法，就是农地转市地后一律变为国有，但对农民原有的宅地如同城市居民占用的宅地一样，变为土地国有，使用权归这些转为市民的农民。农民住房也成为现在俗称的大商品房。对农用地部分，除国家征收以外，也留下少量的部分折转为国有建设用地，使用权归农民。这样既解决了农民的安居又解决了农民市区化以后的生计来源问题。

其实，解决农地转用问题的实质是如何保障该土地上的农民“生活水平有提高、长远生计有保障”，保留一部分土地转为国有建设用地归这些失地农民使用，是对原住民生计的最好保障，直接拥有俗称“大商品房”用地也是他们最欢迎的。因为在农民转市民之后，他们并不需要什么农民的村集体所有制。因此，完全不必以农民的名义或维护农民利益的名义，在乡村变城市社区后还非要坚持所谓的土地集体所有制，似乎只有这样才是捍卫了农村集体土地与国有土地这两种土地所有制的平等权利。试想，当农民转市民，农民和行政村均已不存在之后，哪里还有什么以农民为前缀、以村为载体的集体所有？

由此可见，无论是目前的土地国有、私人占用，还是以后可能的土地私有，农地转为市地后，其所有权形式必须与城市绝大部分的土地性质保持一致性和协调性，而不是在城市中弄出一个搞不清楚集体成员是谁的集体所有制。其实也只有这样，所谓让市场发挥配置资源的基础性作用才有前提。将来农村的土地除了界定给农户的农地宅地外，公共用地和公益用地也会回归社区公有的性质，界定不清的集体所有制概念的消失只是时间问题。