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二手房交易税费：躲开“差价20%”并非都占到便宜（2）

扫描到手机置家二手房来源：广西新闻网发布日期：2014-01-08 08:42 字号：T|T

摘要：第一种方式是查验征收。这一算法是将营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费，逐一计算然后相加。这样一来，计算个人所得税时，就有可能按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。

当然，如果都是购买满5年后卖出，甲因为可以免缴营业税5.6万元，反而比乙少缴2.6万元。张军认为，以什么方式计算有利，要根据房屋是否具备有利条件，比如购房是否满5年，是否为唯一住房，房屋买卖的差价大小等因素。

广西祥浩税务师事务所注册税务师黎荣果也认为，最不利的情况则是那些符合“满5年”“唯一住房”等条件的卖房者，因为购房年代久远，已经不能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，无法证明房屋原值，就不得不按核定征收（即“打包”）的方式担负本该减免的税。

影响

炒房者将担负较高营业税

为什么以购买年限划界？黎荣果认为，这也在一定程度上把炒房者拦在免征营业税的优惠大门之外。在一些买房不到5年即转让的炒房者那里，按查验方式计税时，税负可能会更重，从而可能导致卖房者主动避开按“分开算”的算法。

黎荣果认为，地税部门在出台相关规定时，应该也已经考虑到这些问题。《公告》称，对擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料，或纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等情形的，税务机关将会重新核定其应纳税额。

对于房产交易涉税问题，业内人士都提到，卖房者除了权衡房子“是否满5年”“是否为唯一”“买卖的差价”以外，还要考虑“是否为普通住房”，因为这也将影响到营业税。

当然，《公告》的施行，对炒房者来说影响最大。“对投资者来说，会减少交易。因为，税费重了就不易出手了。”张军认为，这一负担未必不会转嫁到购房者头上来。

有业内人士还指出，对二手房征收个人所得税，并不是一项新政，而是早已存在；如今，《公告》提出两种算法之后，是将“差价20%个税”作了明确。因而说，基本政策并未改变，《公告》实际上是对原有规定中一些特殊情况的进一步完善和细化。

出租

个人出租房屋税率也有变动

《公告》除了对转让房屋的税收问题做了明确，对转让商铺和其他房产，以及出租房屋、商铺和其他房产的税收，也进行了调整。

对于转让商铺和其他房产时，核定征收税率为12.65%。

对于个人出租住宅房屋，原有规定中，综合征收率为6.65%；个人出租

商铺和非住宅房屋的综合征收率为11.51%。《公告》施行后，对出租的房产根据价格划分了核定征收税率。按照《公告》，对个人租赁应税房产，不能够提供有关凭证资料，无法准确核算收入、成本和费用的，个人租赁住房，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5%；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为6.88%；个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为 5.6%；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为11.7%。