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二手房交易税费：躲开“差价20%”并非都占到便宜

扫描到手机置家二手房来源：广西新闻网发布日期：2014-01-08 08:42 字号：T|T

摘要：第一种方式是查验征收。这一算法是将营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费，逐一计算然后相加。这样一来，计算个人所得税时，就有可能按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。

个人转让和租赁房产时，都会很关心税负问题。“国五条”细则提出以后，人们对“差价20%个税”会谈之色变。自治区地税局《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）自2014年1月1日起施行后，给出“分开算”和“打包算”两种计税方式。哪种计税方式下，会遇到“20%个税” 呢？记者采访业内人士得知，只要是“分开算”的情况，都可能遇到它。但是，转让和租赁房产时，个人所得税并不都占大头，有可能营业税才更让你头痛。那种情况下，或许你恨不得“打包算”。

政策

可“分开”或“打包”主要看能否证明原值

根据《公告》，个人转让应税房产有两种征税方式—

第一种方式是查验征收。这一算法是将营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费，逐一计算然后相加。这样一来，计算个人所得税时，就有可能按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。

适用这一“分开”算法的前提是，个人能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用。当然，这一算法之下，对符合规定条件、资料齐全的，可按税法规定享受相关单项税种优惠。比如说，在房产满足“购买满5年且属于家庭唯一住房”的条件下，可享受免缴营业税和个人所得税；如果房产仅满足购房满5年，但并非家庭唯一住房的，交易时可减免5%的营业税，但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。

第二种方式是核定征收。这一算法相当于把多税种的税率“打包”好，只要将房屋交易价与此相乘即可。转让应税房产，未提供完整、准确的房屋原值凭证

资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，则采用这一方式；当然，这一算法不论购房是否满5年、是否唯一住房，都不再享受各单项税种的优惠政策。

举例

躲开“差价20%”并非都占到便宜

两种方式虽然不能由纳税人任选，但是很多人关心两种算法施行之后，与以前的情况又有什么变化。“差价20%个税”落在卖房者头上又会是什么情况？桂人房地产置业顾问张军，给记者举例并算了账。

例子1：

甲购进一套80万元的房子，购入未满5年即以100万元卖出。如果按照查验征收方式“分开”计算，占税负主体的个人所得税和营业税分别为：个人所得税=（交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%，约为4万元。

营业税=交易价格×5.6%，为5.6万元。

最终，甲要缴税9.6万元。例子2：

乙同样以80万元买进一套商品房，购入未满5年即以100万元卖出，但他无法证明房屋原值，只能采用“打包”方式计税。

按核定征收税率6.6%计算，税费为6.6万元。由此见得，乙比甲少缴纳3万元。

按核定征收税率6.6%计算，税费为6.6万元。