保障房

不再建设经适房，形成公租房、限价房、商品房鼎立格局

在推出了11年之后，南京市的经济适用房将退出历史舞台。在昨日出台的“宁八条”及其配套解读文件中，首次提出今后将不再单独建设具有产权的经济适用房，并逐步与现有的廉租房合并入公共租赁住房，形成公租房、限价房、商品房三足鼎立的住房供应体系，实现“住有所居”的保障目标。据了解，南京市的经适房建设始于2002年，主要供应对象是城市中低收入住房困难家庭以及被拆迁居民家庭，早期建成且配套比较完善的包括景明佳园、百水芊城、银龙花园等，从2011年以后，南京市陆续引入公共租赁住房和保障性限价房等保障房“品种”，经适房的供应量逐渐减少。

“宁八条”中明确提出，今后将不断优化保障房源供应结构体系，逐步推进经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房三类房源并轨。记者了解到，这三类房源将统一为公租房，加上已经规模上市的保障性限价房，共同组成南京市保障性住房的主体。今后，公租房、限价房、商品房将“三足鼎立”，形成统一完善的住房供应体系。“宁八条”还指出，力争到十二五末建成各类保障性住房2000万平方米，并于2013年12月份推出3000套限价房现房公开发售，增加市场供给，有效缓解城市中低收入家庭、新就业大学生等住房困难，基本实现应保尽保。

新政影响

“刚改”购房受影响相对较大

千呼万唤始出来，南京新政终出台。看过昨日的新“宁八条”后，多数业内专家和开发商都认为这是一个在调控压力之下必须出台的政策，更多在于表态，对楼市实质影响并不会太大。

对买房人影响：

或拉低整体房价，但对“刚改”有一定杀伤力

新政中最详细的条款无疑是对二套房首付从6成提高至7成。香溢置业副总经理张良认为，对于有能力购买四五百万以上总价房子、或者动辄以全款购房的人来说，提高10%的首付比例可以说没任何影响。但对于刚刚准备改善住房条件、资金不充裕的首改置业人群，无疑具有一定杀伤力。万唐置业顾问有限公司总经理周斌也认同这个判断，他表示刚改置业群体延缓入市，会改变大户型在整体房产销售中的权重，一定程度上拉低整体房价。不过从数据上看，这个拉低的作用不会很大。据央行发布的数据，商业银行贷款中，全国二套房贷款的比例仅为23.5%，不足四分之一。

近期南京楼市“日光”盛行，上周末南京市一次就出了4个“日光盘”。南京新政会让过热的“日光”现象消失吗？对此南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，由于新政主要影响在刚改置业者，对于刚需和“土豪”影响都不大。而奥南宋都南郡国际及江浦华府国际等近期频出的“日光盘”多是刚需小户型项目，“日光”也更多凭借其区域的稀缺性及品牌品质的出众。综合这两点来看，“日光盘”可能还会继续出现。

网尚研究机构总经理李智认为，作为前10个月全国房价涨幅第六位的南京来说，出台新政意在表明态度，对目前过热的市场有一个心理预期层面的遏制。不过李智也分析道，在一二线房价涨幅过高的城市行列中，南京出台新政算是比较晚的。前面一些城市政策密集出台，已经让南京的老百姓先有了心理预期。加上此次南京新政中亮点也不多，因而短期内对市场造成的心理影响会弱于其他城市，市场反应恐怕会比较平淡。

对开发商影响：

限价杀伤力大，但属于旧令重申

新政的八条中，要求对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导的项目暂不核发预售许可证书。不少开发商坦言这恰恰是最头疼的一条。南京一家刚需楼盘的营销人士对记者表示，受于控价的影响拿不到销许，无奈决定封盘。“目前我报的价格是比照周边楼盘来的，位置更好报价自然适当高些，可就是批不下来，只能等到明年1月再看看了。”据记者了解，目前南京城南、江浦、江宁有多家楼盘都因为这个因素迟迟开不了盘；还有约10家楼盘选择靠改精装修来提高售价。

虽然杀伤力大，但这毕竟是一条重申的“老政策”。该营销人士认为这条政策已经被物价部门严格执行了至少半年时间，该有的影响都已产生，因此对未来市场的影响也不会太大。可以预期的是，毛坯改精装的项目可能会进一步增加。

对二手房影响：

可能逼出更多二手房源

今年南京二手房市场经历了从大火到平稳的走势，近几月无论成交和价格都比较稳定，成交均价一直稳中微升。业内人士认为对买方来说影响并不大，但新政可能使二套房置业的换房族增多，一定程度上增加二手房源供给。

南京链家发布的数据显示，2013年1-7月份，南京市二手住宅市场上全款、商业贷款和纯公积金贷款的比例为25:43:32，其中70%的商业贷款为首套房贷款，二套房贷款比例不足3成。此外，今年以来南京链家成交的二手房住宅中，二套房比例只有两成左右。南京链家市场部经理舒莉莉表示，二套房在二手房交易及贷款中占比较低，此次新政对二手房买方市场影响较为有限。不过也有业内人士分析，由于资金不充裕，目前市场上的换房族越来越多。提高二套房首付比例，可能造成一些资金不充裕的人被迫卖旧买新，融入换房一族，使得供给有一定程度的增加。