虽然“宁八条”并未明确二套房首付款的具体比例，不过在南京市住建委的新闻通稿中明确了具体细则。当中规定居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%，对购买首套住房的家庭，继续执行最低首付30%的规定。

而随后，央行南京分行网站也发布通知，同样是70%的二套房比例。市场人士强调，二套房首付提至70%似乎在已经出台楼市调控“升级版”的城市中达成了默契，除了沈阳市将二套房首付提至65%之外，其他已确定比例的城市均为70%，由此可见金融机构为配合地方政府的楼市调控，基本形成了统一步调，不过与之前全国“一盘棋”相比，仍有较大的变化。“过去是央行一纸令下全国执行，如今是地方政府各自根据自身实际出台，这是一大进步。”

时间节点 买新房的须“已备案”，二手房须已送件

二套房首付比例的提高究竟从何时开始实施呢？在人民银行南京分行提供的信息中明确，这一新政将从2013年11月27日起执行，范围包括在南京市全部行政区域发生的住房交易，凡是涉及商业性个人住房贷款业务的，都要按照上述规定执行。而住房交易时点则按照“网签合同签署时间（鉴证时间）、权属登记受理时间和贷款审批通过时间”三个日期“孰前原则”来认定。

南京市住建委产权市场处相关人士解释说，这一原则基本与以往契税政策调整、限购政策实施等重大政策调整的时间节点相同，简单来说，新房是按鉴证时间确定，二手房则按照登记受理时间确定。换句话说，如果已经办理了新购商品房的鉴证，那么从今天起实施的二套房首付提高的新政将不会有任何影响，购买二手房的市民如果已经送件，也不用担心。对于买新商品房的市民来说，最简单的判断方法是点击网上房地产的楼盘销售公示页，选择你买的房源，如果显示的是红色的“已备案”，那么就不必担心，如果是浅黄色的“已认购”和深黄色的“已签约”，属于二套房的都必须按新规七成首付实施。

值得注意的是，此次信贷政策的调整并没有给“缓冲期”，11月26日下午4时出台的政策，次日即全面实施，与以往短则两三天、长则一周左右的缓冲时间相比，明显利索了许多。南京市住建委产权市场处相关人士表示，他们昨天并没有加班加点受理登记，也没有出现开发商或个人抢在新政之前排队送件的壮观景象。

影响挺大 没送件的得按新规贷款

市民小宋在银城东苑小区看中了一套二手房，本来约好了与房主昨天下午到房管局送件的，可她的身份证弄丢了，只好改天再办。没想到二套房首付提高了，这下可愁坏了她。“我这是二套房，给老人买的，首付六成要120万，紧巴巴得好不容易才凑齐，现在还要加一成，这可怎么办？！”小宋说，她仔细询问了中介公司，得知像她这样尚未送件的，肯定得按新的政策来，首付款得从120万提高到140万。小宋说她联系了房主，对方说要么凑齐首付，要么按合同赔付5万元的定金，因为首付款的提高不属于不可抗力。

而对于新买商品房的市民来说，影响面也不小。最近不少楼盘都卖得非常好，就在11月25日，认购量刚刚创下历史新高，当天认购896套住宅，此前最高纪录是2009年7月21日的885套。大量的新认购房源或只签订了认购协议付完定金，或刚签完正式合同付了首付，没能赶上鉴证的末班车，如果属于二套房，就得按新规来实行，这会不会产生付款方式的纠纷？

记者采访了近期推房的多家开发商。海峡城于本周一推出288套新房，当天销售了8成，板桥的宋都南郡国际上周末推出的近300套房源全部售罄，五矿九玺台昨天临时开盘，当天销售回款近3亿元，这些楼盘的业主中有不少属于二套房买家，开发商表示，与以往央行加息或是降息一样，贷款政策的调整不属于不可抗力，通常就是按照合同来执行，需要买房人自筹资金解决首付提高的问题，如果有买房人无法付清首付款，导致合同无效，只能由买房人承担违约责任。不过，多家房企也表示，如果受影响的买房人数量不多的话，也可以协商解决，毕竟并非买房人的原因导致合同失效，开发商会帮助买房人尽力履行合同。

特别提醒

六种情况都属于“二套房”

住建部、央行、银监会三部委于2010年6月4日出台二套房认定标准，明确了二套房认定以家庭为单位、认房又认贷，即家庭成员名下如有房产、或有过贷款购房记录，则均认定为二套房。

以下六种情况将被银行认定为二套房：

一、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

根据“认房”的认定标准，将按照二套房的政策执行。

二、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

目前银行对二套房认定标准是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。

三、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房

根据新的二套房认定标准，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。

四、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房

虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

五、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起

夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

六、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房

只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。 陈春林

其它看点

严控房价

首提把握上市节奏，定价过高的楼盘不发预售证

“宁八条”要求“严格执行商品住房明码标价制度”，并引导企业合理定价。在具体操作上，“宁八条”指出将加强对房价的引导，对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导的开发商，或是没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证书。此外，还将严格执行商品住房明码标价相关规定，实行“一价清”制度，并按规定要求进行公示。对违反限购政策、骗取购房资格的违规行为，一经查实将严肃查处。

记者了解到，南京市还首次提出“把握上市节奏，避免房价过快上涨”。南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，所谓“把握节奏”是指政府对于商品房上市的品种、数量或许将有更大的选择权，举例来说，如果一段时期内高价房上市过多，则有可能暂停此类房源的上市审批，从而避免房价上涨过快。此前，北京市曾执行过类似的政策，暂停某单价以上的房源上市，至于这样的政策是否见效，还有待市场检验。

土地供应

除了竞地价 还要竞配建、保障房资金等

近期南京土地市场的高价地层出不穷，频频打破此前的楼面地价记录，针对这一现象，“宁八条”提出将探索新的土地供应方式，具体来说，对可能形成高总价、高单价的地块，研究采取“竞地价、竞配建”，“竞地价、竞保障房资金”等方式，保持地价平稳。业内人士解释说，这两种竞地方式并不新鲜，南京市过去也曾提出过类似的想法，不过在执行上未见动作，所谓“竞地价、竞配建”是指开发商需提出配建相关设施、设备的完整方案，择优录取，而“竞地价、竞保障房资金”同样是希望开发商能够对南京市的保障房建设有所贡献。

此外，对于没有按期开工和竣工的项目，南京市将加强监管，对已构成闲置的地块，国土部门还将加大调查认定和处置力度。