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房企集体澄清称央视报道混淆概念（3）

扫描到手机各地楼市来源：第一财经日报发布日期：2013-11-26 09:12 字号：T|T

摘要：万科、招商地产、金地集团、华远地产、万通地产等开发商纷纷发布澄清公告，深圳市地税局也公开表示“概念搞错了”。一些专家表示，原本应在项目结算时缴纳的土地增值税，被前置到项目开售时提前预缴，再加上清算时还有条件限制，导致各方出现了概念分歧。

前世今生

除了中国大陆以外，目前全球只有韩国、意大利和中国台湾等少数国家和地区征收土地增值税。在我国，这一税种作为地方税体系的一部分，由地税系统征收。

根据1994年开始执行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，我国土地增值税实行四级超额累进税率，根据对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后增值部分不同，税率分别为30%、40%、50%和60%。此外，免征条件之一是增值额未超过扣除项目金额的20%。

“这个税设立之初的目的就是从房企暴利中分肥给国家。”有税务系统人士向记者透露。另有直接面对征管的地税系统官员透露，在条例颁布之初，由于房地产行业尚未兴起，大部分企业增值额未超过20%，达到了免征条件，因此该税种在很长一段时间都收入甚微，直到近几年才随着房地产行业兴起显示较快收入增幅。

上述税务系统人士证实，在2003年之前由于土地增值额大都未超过项目金额的20%，所以都在免征范围，到了2005~2007年，房地产大兴，引起主管部门重视。

2006年，针对房价过快上涨，国家税务总局发布文件要求从2007年全面清算土地增值税。按照现行规定，在房地产开发项目已售面积达到可销售面积的85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。

但事实上，土地增值税被地税系统官员称为地税中最难征管的税种。这种难度体现在开发商一个项目动辄十几年的周期，房屋售价波动大带来计算增值额扣除项目很难认定上，进而导致适用的税率难确定，而清算所需要的征管成本也很大。

上述税务系统人士透露，土地增值税要等房产项目完工，而房企经常搞项目滚动开发，清算是极费劲的一件事，远不是外界想象的那么简单。

另有地税系统人士表示，清算在实际操作层面也是非常困难，对地税工作人员的业务要求非常高，必须有精通财务、会计和房地产行业的人士才能够胜任。而往往清算一个项目，需要出动一个区地税局全局的骨干尖子还要查很长时间，所以有时地税部门也委托税务师事务所此类中介机构做这项工作。

对于地税部门面临的实际征管难题，有地税官员坦言希望能够在税制改革中，对这一税种进行调整，或者合并。“征管难度太大，并且这个税抑制房地产投机调控房价的作用也很有限。”

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责任编辑：薛腾飞关键字：土地增值税清算欠缴开发商

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