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房企集体澄清称央视报道混淆概念（2）

扫描到手机各地楼市来源：第一财经日报发布日期：2013-11-26 09:12 字号：T|T

摘要：万科、招商地产、金地集团、华远地产、万通地产等开发商纷纷发布澄清公告，深圳市地税局也公开表示“概念搞错了”。一些专家表示，原本应在项目结算时缴纳的土地增值税，被前置到项目开售时提前预缴，再加上清算时还有条件限制，导致各方出现了概念分歧。

概念之辩

相比之下，华远地产和金隅股份的回应相对激烈，两公司公告称央视关于房企欠缴土地增值税的说法源于对税法的误解。

多家上市房企称，土地增值税的缴纳分为两期，首先是按照一定比例预缴，然后等到符合一定条件后再进行土地增值税清算。

万科对此表示，“预提”与“现时纳税义务”是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税。

深圳某上市房企财务总监在接受本报采访时认为，造成舆论冲突的直接原因在于外界对土地增值税特殊的征缴方式的误读。

这位人士举例，一家房企在拿地后进行项目启动，只要项目开始进行销售，就必须像缴纳营业税一样预缴土地增值税。

在这一环节，房企预缴土地增值税通常按照营业额的一定比例缴纳，预缴比例最低为1%，最高达到7%，一般在2%~5%之间。

不过，各地方要求的预缴比例存在一定差异，而普通住宅、写字楼、别墅、高级公寓等不同类型商品房的预缴比例也不同。

等到项目销售超过85%以后，就达到了税务部门要求的土地增值税清算条件。这时，可以选择清算，也可以选择在项目全部竣工后清算。

对于项目完工后的清算，各地不一样的可能是预征率。“因为会在清算中多退少补，所以预缴率不同，不影响清算结果。”有税务系统人士对记者表示。

税务总局2010年下发的53号文件显示，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

在目前的舆论场上，央视和房企的“拉锯”主要是对“拖欠”一说的概念争议。深圳市地税局副局长杨龙昨日表示，“（央视报道）概念搞错了。”他说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是待项目达到一定进度后进行清算。

有东北部省会城市区级地税局负责人向记者透露，他感觉辖区并没有央视曝光的此类“拖欠”情况，房企都是按规定缴清，并且根据经验，越是大企业越是规范。

上海财经大学中国500强研究中心特聘教授宋文阁也认为，应交不等于欠税，这点上央视混淆了概念。应交只是预估数值，等清算完毕后才能知道准确的数字，届时如果仍然有应交但未交的，才算欠税。

但也有观点认为房企的做法绝非无懈可击。比如有房地产开发人士直言，由于土地增值税与房企的毛利率直接相关，这在一定程度上导致房企在现实中通过各种方式进行合理避税。

一个不争的事实是，房企通过提高项目工程建安成本、虚列公共配套设施支出、扩大开发项目成本费用等方式避税，以及通过拖延清算时间递延纳税，或者未按预征率足额缴纳土地增值税等现象颇为普遍。

浙江某豪宅开发商向本报坦言，由于豪宅项目的土地增值税税率过高，导致公司开发的60多套别墅项目迟迟不愿开盘。

该开发商表示，以每平方米5000元的成本计算，如果售价达到每平方米1.75万元，其溢价将达250%~300%，清算土地增值税时需要按照60%的税率，现有的60多套的200多平方米别墅项目，至少要上缴土地增值税上亿元。

对于目前的争议，中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇（微博）表示，土地增值税在全球来看，征收的国家极少，更重要的是，房地产相关的税最终都会转嫁在买房人头上，所以应当对房子作为商品可承载的税负负担进行测算。对于土地增值税征管难题，他建议结合房地产税收立法来解决。

责任编辑：薛腾飞关键字：土地增值税清算欠缴开发商

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