京沪苏杭两日四“地王” 地价失控或倒逼调控新政（2）

扫描到手机 土地市场 来源：21世纪经济报道 发布日期：2013-09-09 07:27 字号：T|T

摘要：2013年的土地市场狂热，注定要史上留名。一家大型地产商人士对本报记者说，在房产税即将推出、土地出让制度或发生变革的背景下，楼市的未来变得非常不确定。

“地王”钱袋之忧

开发商的豪赌，少不了金融机构的撑腰。

上海新地王的创造者是香港新鸿基以现金流强劲著称。拿下杭州华家池三地块的绿地、世茂、滨江也是香港上市公司，其中绿地上月末刚刚在香港借壳上市。

但上述房企的资金实力并不在一个级别。本报记者查询年报显示，新鸿基资金杠杆很低，其资金成本常年仅为3%-5%左右，而滨江、融创的资金成本都较高，部分项目的融资成本在10%以上。

兴业银行杭州分行一则预公告显示，其7月时曾向总行请示设立一款总额最高达89亿元的股权投资基金私人银行理财产品，专项用于滨江集团一起投资杭州华家池的项目。

“一旦拿下华家池地块，这款产品就有可能出现在市场。”杭州金融界人士透露，这款产品的年化收益率肯定在10%以上。

而据接近融创集团的人士称，融创亦有进行多款信托和固定收益债的融资，这些产品的投资回报率一般也超过10%。

“开发商的豪气一览无余，但其实风险已在积聚。”深圳一家房地产私募基金人士对本报记者说，“看不懂这些开发商的行为，面对中国宏观经济收缩甚至拐点，这种豪赌是很有风险的。”

而部分金融机构的做法正在推高这种风险。上述大型开发商人士透露，目前不少银行正在尝试以前很少做的房地产信托、资管、基金类产品。一是因为这类产品比银行传统贷款收益高不少；二是因为利率市场化的加速到来，促使金融机构对其盈利结构进行改革。

但这类新进入者，并不具有房地产开发相关融资、风险管理的经验，而选择与其合作的开发商，往往也是拿不到便宜资金的非央企、非大型房企的中小型民营房企。

“高价拿地的开发商同样是高杠杆、高成本资金运作，这要求他们必须按照合约规定时间完成销售，回笼资金，而未来的售价又绝对不会便宜，一旦达不到这两点，则必须刚性兑付，届时必会对其资金链产生严重影响。”前述房企人士说。

土地狂热成强弩之末？

房企扎堆一线城市拿地，制造出一个又一个地王。与之形成鲜明对比的是，李嘉诚近日却频繁抛售上海、广州等内地物业。有业内人士指出，这是看空国内市场的反周期操作。

在张大伟看来，李嘉诚此前在香港和内地的投资很少有失误。他此番抛售内地物业，或是看空内地市场，因为他发现了其中的风险。

按以往的经验，地王频出的时刻，就是风险高企之时，市场将迎来调整，土地市场局部顶点已经到来。

张大伟举例说，2007年曾出现过一波地王潮，此后即经历一系列调整。当前发展商拿下的地王，一旦入市，新房售价必然比周边地区高30%-40%，面临着十分严峻的销售压力。并且，它们的现金流状况是否足以支撑如此高的地价款是未知数。

多位接受本报记者采访的业内人士表示，若土地市场再继续这么火爆下去，可能会面临失控，国家决策层或将出手。

张大伟也指出“失控”的危险。“这一波地王的诞生将带动楼市继续上扬，9、10月份各大城市，尤其是一线城市的房价将继续上涨。届时，新一轮调控政策将会推出，以防房地产市场出现失控局面。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，假如明年经济是往上走，通胀也会起来，则明年的货币政策比今年还要略紧一点，这对楼市有负面影响，可能会出现一个降温的过程。

前述大型开发商人士则对本报记者表示，目前高价拿地的房企，其判断依据是在楼市短期行政化调控弱化、长效机制尚未建立的空档期，住宅价格会平稳上涨，但这个空档期有多长，谁也不知道。而这种高价拿地，对房价将产生刺激作用，则加速了房地产周期化拐点的到来。

未来，长效机制的政策组合中，或将包括房产税、土地出让金制度改革以及金融体制改革，这些政策一旦明晰，将改变市场的预期。 

责任编辑：薛腾飞 关键字：苏杭滨江新鸿基全国总价地王

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