新鸿基地产（下称“新鸿基”）本周宣布新盘大降价，成为马年开春以来香港地产界最让人震撼的事件。

这个新盘名为“尔峦”，新鸿基首推约156伙，价格普遍比去年初推时下调，部分单位的每平方米报价比去年低34%，如果计及额外给买家的税收优惠，单价相当于同比下跌近45%。难怪新鸿基副董事总经理雷霆用“笋价”来形容这批楼盘（意即便宜价）。

内地读者或有不知，雷霆在香港被封为“楼神”，因此君多次在地产市况低迷之时，以高价卖出楼盘，并带动市场价格。近年来最为人所津津乐道的是在2009年初，全球金融海啸还未消退之时，他以每平方米均价20万的高价，开售旗下“天玺”豪宅，成功启动香港豪宅的“天价战”。随后各区的新盘均参考天玺，以高于市价开盘，且涨幅一浪高过一浪。

新盘价格劲升，带动了同区的二手市场，令住宅交易迅速从金融海啸之后的萧条反弹。到2009年7月，香港另一地产商恒基兆业的“天汇”以每平方米均价70万问鼎全球分层最贵纪录时，整个香港地产市场已完全复苏——虽然“天汇”后来传出有假交易之嫌，但对地产市况已经影响甚微。

回头来看，大家可能会说，“天玺”的成功，离不开2008年11月推出的“2年四万亿”的扩大内需计划，以及金管局紧密维持与美联储的同步低息政策，但是不可否认，在地产价格还在探底的时候，就敢于开出天价扭转市场意向，是极需魄力的举动。

正是“楼神”有如此辉煌的过往，因此当“楼神”也开始降价卖房子的时候，不得不感叹：时过境迁，香港的住宅市场寒意甚浓！

当下香港不少开发商给地产中介的新盘推介佣金率高达近5%~10%，如果新鸿基同样大方，上述新盘相当于半价出售。

价格尚未暴跌

问题是，当“楼神”开始半价出售新盘的时候，香港地产是不是真的跌损过半？如果这样，是否到了合适入场的机会？事实上，笔者不断收到内地朋友发来的类似问题。

对于第一个问题，可以很肯定地告诉大家，香港地产的确有所调整，但绝没有跌损过半。

第一，新鸿基的开盘价同比下降34%，主要反映的是“尔峦”在香港地理位置不佳，以及去年的开价偏高——这也是不少地产代理的“共识”。香港的单价和实际成交价未必一样，在过去一年，由于二手市场价格仍然坚挺，所以地产商完全有理由开出高于同区市价的新盘价格，然后通过提升佣金及提供买家优惠等手段，变相降低实际售价。

其次，此次降价幅度被认为较高，部分原因是新鸿基向买家“返还”75%的买家印花税和双倍印花税。但笔者需要指出，香港特区政府从未明确说“买家印花税”和“双倍印花税”要由买卖的哪一方支付。在楼盘供不应求的时候，以双方互担税赋和买家承担的居多，但是随着地产交投逐步萧条，卖家完全承担税赋的案例在市场上也已屡见不鲜。

如果按买卖互担税赋来看，新鸿基这次的做法就不能完全说是“回馈”，只能说是主动多承揽约25%的税赋负担，但并没有75%这么慷慨。

第三，雷霆表示，未来再推的项目会逐步提价。事实上，先降后升的确是香港地产界惯用的推销新盘的手法之一。有鉴于此，这一楼盘的价格“暴跌”并不反映整个市场的实际情况。

那么，香港地产价格实际下跌多少？最具指标意义的应该是蓝畴屋苑的成交记录。根据中原地产的数据，颇具代表性的港岛太古城屋苑过去一年的成交单价下跌幅度在6%~7%之间。这也是笔者比较真实的感受。