投资住宅风险正在聚积

现在再考虑第二个问题，既然楼价真的开始下跌，是否意味着可以入市？

对于这个问题，笔者的看法是暂且按兵不动为佳。一是如果考虑到香港特区政府的印花税限制，目前的跌幅实际上并不足够吸引人。

其次，如今的大环境与2009年完全不同，当时全球央行急着放水，但今天，美联储已经加速了收缩量宽的步伐。香港按揭利率随时有可能出现反弹，届时将会加重住宅投资者的月供负担。

第三，可能也是最重要的，在“3D政策”尚未松绑之前，人们很难对投资者的实际预期作出真实判断。

什么是“3D”？D是指印花税（Stamp Duty）。3D分别是BSD（买家印花税）、SSD（额外印花税）和DSD（双倍印花税）。

其中，BSD税率约15%，针对非香港永久居民，即限制外地人购房。SSD是按持有房产半年、1年、2年内出售，征收交易额的15%、10%和5%，该税种旨在限制短炒。DSD则是把原先的印花税翻倍征收，主要旨在限制小型楼宇的炒卖——以200万交易额的房子来说，原来印花税只要100元，现在要高达3万元，如果再配合SSD，对于小型楼盘短炒交易绝对是巨大打击。

特区政府希望通过3D政策阻止楼市价格的上升冲动。客观地说，措施的确起到抑制楼价过快上涨的作用，只不过随着市场情况的变化，它的副作用正越来越明显。

首先是限制了二手市场交易量，令真实需求得不到充分反映。在新盘市场上，开发商可以先开高价，再推“税收优惠”，或用高佣金吸引中介推售新盘。但二手市场玩不了这一套，买卖双方通常都不愿负担高额的印花税，因此二手市场交易几近停滞，这造成过去一年香港新楼市场和二手市场“冰火两重天”。金管局披露的二手楼宇新批按揭金额，已经从2012年3月的218亿骤降至2013年12月的73亿港元，缩水三分之二。

有香港媒体研究显示，香港的住宅需求仍然强劲，因为新盘供应和土地无法满足未来的“刚需”；但过去一年，大量香港“刚需”转而持币观望，主要原因不是看空房价，而是不情愿付出太高的税赋。

举例来说，BSD不仅令内地买家却步，也阻止香港本地有钱人的多套房购买意愿。为什么？很多香港有钱人用公司名义购房，除了税务便利，还可以在申请银行贷款时方便操作，避免需要额外的首付款或是接受更严厉的按揭压力测试。但BSD连香港本地注册的公司都不豁免，因此不仅大大提高了内地有钱人的购房成本，同样也提高了香港有钱人的成本。

其次，如同任何行政干预一样，“3D政策”虽然成功抑制房地产价格的过快上升，但是也让价格信号失灵，令人无法判断后市预期。

如果没有“3D政策”，香港地政署公布的楼盘成交价是最真实的市场价，对于未来的市场价格预期有重要指导作用。但在“3D政策”下，成交价可能包括了买卖双方对于3D税赋的博弈结果，这一结果对于后市的预期效果则要打个大折扣。

举例来说，如果某个物业的成交价显示只温和上升5%，但如果“3D税赋”由卖家负担，却极可能反映楼价下跌10%~20%。由于较难获得每宗交易的税赋分担信息，因此二手市场投资难以从成交价来判断市场的真实预期。

最后，“3D政策”本身的不确定性加剧了操作风险。香港特区政府的“3D辣招”，是根据“先执行后审议”的程序实施，但事实上立法会至今未通过有关立法，从法律上说，政府还无权征税，只能记录有关交易，待法案通过后再按最初政策公布日追缴款项。

有立法会议员认为，“3D政策”先执行后审议，在程序上有瑕疵，因此不支持法案；还有议员认为，“3D政策”执行迄今，其实成效足够了，没有必要在市场开始逆转的情况下再令它成为法律。

除了立法会，香港特区政府还面临来自地产中介行业的压力。“3D政策”令交易下行，中介行业出现严重萎缩。在太古城一带，不少地产中介铺位已经易主。笔者亲见有经营10多年的中介铺位都无法经营下去，关门大吉。

存活下来的中介代理人又如何？笔者与一些中介代表聊天，他们感叹现在生不如死，因为二手交易几近停滞，而新盘量又不多，常常是10多个人抢一单生意，同行竞争异常激烈，那些客源较少的年轻人已经转行。中介行业的领袖人物正通过各种渠道向特区政府施压，要求尽快取消“3D政策”。

不过特区行政长官梁振英此前曾暗示，房价没有20%的跌幅，不会放松调控。事实上，房价控制也的确是他上任以来为数不多可以拿得出手的政绩之一，因此预计在这一问题上，他不会有太大让步。

可以想象，“3D政策”本身的不确定性极高，这也增加了香港住宅投资的风险。