京沪苏杭两日四“地王” 地价失控或倒逼调控新政

扫描到手机 土地市场 来源：21世纪经济报道 发布日期：2013-09-09 07:27 字号：T|T

摘要：2013年的土地市场狂热，注定要史上留名。一家大型地产商人士对本报记者说，在房产税即将推出、土地出让制度或发生变革的背景下，楼市的未来变得非常不确定。

2013年的土地市场狂热，注定要史上留名。

9月5日这天，上海、杭州、苏州年内地王纪录同时刷新。上午，上海217.7亿“总价地王”刚刚落地，下午，杭州华家池地块以136.73亿元成为当地新的“总价地王”，苏州金鸡湖地王以15150元/平米的价格刷新当地楼面价记录。

而一天前的9月4日，融创集团在北京拿下全国新单价地王，高达7.31万元/平方米的楼面地价震惊业内。

至此，业内方惊觉此前5-8月的广州、深圳地王频出不过是小前奏，真正的高潮在北京和上海。

与此同时，宏观经济正走在复苏路上。各项宏观指标均指向良好，增强了开发商人士的乐观预期。

房企重金储地离不开金融机构高杠杆的支持。然数据显示，经历了6月份的“钱荒”后，金融机构去杠杆之势持续，对房地产资金来源影响重大的开发贷和按揭贷都在收缩；外围QE退出预期加强，热钱正流出新兴市场，香港楼市已先行下跌。

一家大型地产商人士对本报记者说，在房产税即将推出、土地出让制度或发生变革的背景下，楼市的未来变得非常不确定。

预期分化的“地王”

9月5日早上，上海市区仅剩的黄金地块之一“徐家汇中心项目”出让，底价175.26亿。

参与举牌的有九龙仓-恒基联合体和新鸿基旗下的威万投资两家。经半小时激烈竞价，新鸿基豪掷217.7亿夺标，高出起始价约42亿元，楼板价3.73万元/平方米，溢价率约为24.2%。

当天下午，备受瞩目的杭州“最后一块黄金地块”——华家池地块进入现场竞拍，最终，57、58、59三个地块分别由绿地以56.2亿、世茂以36.7亿、杭州本土企业滨江集团以43.83亿拍得，三地块共吸金136.7亿，诞生了杭州新的总价地王。

同日，在杭州挥金的世茂又以23.1亿元、24.15亿元相继拿下苏州金鸡湖7号、6号地块，7号地块楼面价高达15150元/平米，拿下当地楼面单价地王。

“目前房地产市场火热，大部分城市房价都在上涨，全国经济形势复苏，‘国五条’的影响日益淡化，政策调控处于空窗期，房企融资渠道拓宽，销售业绩向好，这些因素导致开发商对未来的预期狂热。”中原地产市场总监张大伟对本报记者表示。

新一届政府上台后，对房地产未有打压，近期又释放了“促进房地产业平稳健康发展”的信息，业内普遍认为这对行业是利好，整体预期偏向乐观。

对于近期频繁出现的地王，业内人士认为需区别看待。上海徐家汇地王是商业地块，新鸿基赌的是中国消费市场和区域、产业升级的机会；而融创、滨江等拿下的地块，则是住宅地块，赌的是未来房价继续上涨。

“徐家汇地块单价并不高，但因为其60%为商业性质，要求持有经营，地块总价200多亿，总投资要400亿，其中可销售回收250亿，另外150亿是资金沉淀，这对绝大部分开发商来说开发难度大、资金周转率不高。”一位大型房企人士评价说。

事实上，绝大部分主流开发商都回避了徐家汇地王项目的竞拍，新鸿基此次的竞争对手只有九龙仓-恒基联合体，后者均是香港房企中财务稳健、以持有物业经营见长的公司。

而对于一些以住宅开发为主的房企来说，其追求的是高土地价值、高利润。世茂、滨江是在豪宅产品开发上有所建树的公司，此次两家公司所拿地块，单价均超过其他房企测算范围，也是在赌未来房价大涨。

张大伟认为，地王频出对市场非理性发展有明显的推动，按近期地王价格，房价要在目前价格基础上涨50%，才能满足地王入市时盈利。

“现在一线城市拿了地王，百分百都要做豪宅，豪宅和普通商品房不可同日而语，其价格并不由成本决定。”广州本地一家银行高管对本报记者说，开发商赌的就是这些有钱人会继续买房，而且是买豪宅。

责任编辑：薛腾飞 关键字：苏杭滨江新鸿基全国总价地王

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