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独家披露：城市标准或重划 “并区”对楼市影响揭秘（2）

扫描到手机地产声音来源：同策咨询研究中心发布日期：2013-07-10 17:03 字号：T|T

摘要：总的来看，无论哪种类型的城市“并区”，还是“撤县设市”蠢蠢欲动的欲望，都是城市发展中的必然。放大地图，我们可以看到里面有星罗棋布的街道、正在扩建的商场、即将改造的图书馆、正在扩容的学校、正在招商的工业区、正在新建的“新城”……都与“并区”相关。

第三、城市非核心行政区升级，通过“撤县（县级市）建区”等方式完成“并区”。如此次南京行政区划调整过程中溧水、高淳“撤县建区”。

通过“撤县（县级市）建区”等方式完成“并区”，使原有县市区域的基础设施、政策，交通、教育、就业等与城市主城区同城化，相对应的土地及市场的价值也会相对应的提升。一定意义上，“撤县（县级市）建区”后这个区域也有可能成为核心行政区的“新城”。“新城”的地位将导致开发企业大量“造城”项目落地于这个区域，短期内来看“并区”后区域内房地产市场迎来新一轮的发展机会。

此外，就“撤县设市”而言，“撤县设市”势必会导入新的产业与人口，与此同时会带来城市功能空间结构的变化，这对于房地产市场来讲将会有一些投资机会。

例如，近日，河北省供销合作总社与11家企业签署协议，这标志着由省供销合作社组织发起的县城商贸综合体开发合作联盟正式成立。力争用5年时间，在全省100个县(市)建成100个高标准商贸综合体，初步完成网络布局。

商贸综合体是指以商贸物流为主，包括商务办公、酒店公寓、会议展览、文化娱乐、高档住宅等三项功能以上的综合性建筑。县城通过打造高端的居住、消费、娱乐环境，提供“一站式”便捷服务，来满足当前城乡居民日益增长的生活需求。

而类似于这样的项目在县(市)当中正在如火如荼的建设。“撤县设市”后，城市发展规划势必会重新设计，那么，在新的城市规划发展背景下，当然，也势必会带来新的房地产市场投资机会。

总的来看，无论哪种类型的城市“并区”，还是“撤县设市”蠢蠢欲动的欲望，都是城市发展中的必然。放大地图，我们可以看到里面有星罗棋布的街道、正在扩建的商场、即将改造的图书馆、正在扩容的学校、正在招商的工业区、正在新建的“新城”……都与“并区”相关。

但是，“并区”、“撤县设市”之后带来的诸多房地产市场问题也值得我们去关注。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首先应该注意的就是，“并区”、“撤县设市”之后都会面临短期内的市场炒作与开发企业新一轮拿地布局市场的机会，房价也会面临炒作与上涨的压力。例如在上海原南汇区并浦东新区之后，原南汇区尤其是周康板块、临港新城等板块引来市场炒作热潮。在楼市调控初见成效的今天，“并区”有可能短期内不利于维护楼市调控成果，会引起市场短期炒作与市场泡沫的产生。政府在做“并区”、“撤县设市”调整之前应该充分考虑到行政区化的调整与房地产市场调控的关系，维系市场健康稳定发展，防止市场过热的现象。

其次，大规模的“造城”有可能导致“空城”现象，政府在“并区”、“撤县设市”规划新区时，应做到产业先行，切实做到“产城融合”，最终形成产业新城。

产业新城的发展要实现产城融合。产业新城作为“并区”或“撤县设市”后产业专业及发展的载体，仅仅靠园区发展产业很难做好，因为缺乏居住、生活等配套。如果说仅仅搞城市化，只是做房地产市场开发建一些住宅“造城”来吸引人住，在没有产业支撑的市场环境下也是不可行的。如果产业和新城之间不能够实现城市、资本、产业与人口的协调发展，不仅仅或造成城市交通负荷加重，也可能最终导致“空城”的现象发生。因此，城镇化和工业化要同步推进，也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”，依靠产业的发展支持城市的建设，同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级，这样相互的互动与推进，才是“并区”或“撤县设市”之后新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效的方法。