房东和租客的心理博弈

有业内人士认为，沙埔头路、长源街甚至长盛路的铺位租金本来就高，是长安自发形成的商业圈。在市场化下，房东心理价和市场接受度之间产生了差异化。

“房东对这里的期望值太高了。在长安中学附近，我们承租的心理价位是7000—8000元之间，但是房东的期望值在10000—12000元之间，相差太大”。租客道出自己的心理租金。

“我们当然知道铺位空置半年损失的收入远比按期望的租金带来的收入多，但是我们也没办法，因为只要有几个房东带头降租，就会产生骨牌效应，要恢复就很难。”房东也说出了自己的无奈。

长安镇是东莞市32个镇区中的一个，地处东莞市最南端，东临深圳经济特区，南临珠江口，西连古塞虎门，北依风景胜地莲花山；广深高速公路，107国道，S358省道横贯而过，是东莞与外部交通往来的南大门。20世纪80年代中期，长安镇经历了从传统农业向外向型工业的经济转型，那次经济转型是在国家改革开放的大好形势下实现的，长安搭了一趟顺风车。长安的地域面积在东莞属于中等，而在经济工业化转型中却后来居上，名列前茅。然而，外向型工业经济的发展不可能永远一帆风顺，总会伴随着一些问题出现。

有业内人士认为，沙埔头路、长源街甚至长盛路的铺位租金本来就高，是长安自发形成的商业圈，因此，在市场化下房东心理价和市场接受度之间产生了差异化。该业内人士指出，这是业主和租户在金融危机之后的心理博弈。金融危机将之前过度、盲目的消费、投资泡沫给冲掉了，投资者和消费者渐趋向理性。但不少业主仍对经济充满过高的预期，认为市场状况已经好转，所以都不急于降价，租金达不到心理预期，宁可放着捂盘。随着投资者和消费者的理性化，店铺租金行情很难回到金融危机之前的状况，租金下调是必然趋势。一旦租金下走，空置化的现象自然会好转。

在沙埔路拥有铺位的陈小姐介绍，她在该路段持有一个30平方米左右的门面，她本人是房东，从去年8月份到现在一直没有租出去，虽然每天都有人询问出租的情况，但是因为租金问题一直没有找到合适的租客。陈小姐的心理定位是5000元左右，但是租客觉得太高，这让陈小姐很为难，因为她不能一个人降低租金，“那样可能会产生连锁反应，到时候就收不住了”。

沙埔头与长源街不止正路上的铺位空置较多，在较偏僻且租金便宜的位置同样有这样的情况。沙铺头路正路往里的200米处有一个空置门面。房东称，这个50平米左右的店面需要3000多元一月的房租，与其它的铺位相比确实不贵，但是因为位置稍偏，租客还想再往下压价，这就让她难以接受了，“虽然说我这里位置偏了点，租金可以商量，但是因为实在低于预期的心理价位，还是再等等看吧。”

记者在采访中了解到，由于沙埔头路和长源街的铺位是私人的，不存在二手房东，为了维护高租金所以部分铺位业主也开始想出了对策。他们在转手费上作出让步，在第一个合同期免去承租者的高额转手费，在下个合同期随行就市。

毕竟沙埔头路和长源街紧接长青街和莲峰路，对于商业经营者来说，这里有长安中学和沙埔头几百栋出租屋的租客，依然拥有很吸引人的商业潜力，利用好这次博弈期减去转手费要分摊的租金，找到合适的项目仍有较好的获利能力。

区位劣势加重铺位空置率

沙埔头路、长源街已逐渐失去地理区位优势，商业氛围、商业环境也渐渐有被其他地段赶超之势。

根据《东莞市长安镇城市整体规划修编(2003—2020)》第60条拟定：规划在城镇中心区、中部旧城区、南部沿海区和滨海发展区形成不同规模的商业中心；规划镇级商业中心主要位于镇中心区长青街，锦绣路两侧。以现状较好的商业设施为基础，集中建设规模较大的综合商业服务设施。