机遇面前要理性把握

虽然越来越多的业内人士与开发企业认识到，城镇化对房地产业来说，利好是毋庸置疑的，但城镇化发展也要理性对待，不能一哄而上。“中国企业的发展容易一哄而上，这种态度在城镇化的进程中是比较危险的。”河北冀兴房地产总经理刘江涛说道。

同策咨询研究中心总监张宏伟也分析道，在城镇化大趋势的市场背景下，各地虽然热衷于新区、新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台，各城市的“并区”动作也频频出现，不少县级行政单位欲升级为“县级市”，预计在这样的行政区划调整的市场背景下，未来将会有大规模新城涌现，以此推动新型城镇化建设。在这样的市场背景下，大量楼市供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。

这样，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险，这是值得我们思考和面临处理的问题。

我们需要什么样的城镇化？

“新型城镇化，与过去粗放型的、追求数量和规模以建筑为主的城镇化不同，要着重在于提高城镇化的质量，而提高城镇化质量的核心即是人的城镇化。”秦虹认为，新型城镇化的发展，并不是建筑的城镇化，“有数据可以清晰显示，1990年，中国城镇人口为3亿人，城市建成区面积为1.2万平方公里，而到了2008年，城镇人口达到6亿，城市建成区面积达到了3.6万平方公里。

过去的城镇化进程中，虽然城镇人口扩大了一倍，而城市面积却扩大了两倍。”秦虹认为，过去土地城镇化要远远快于人口的速度，而这，并不是新型城镇化的发展之路，过去城镇化的经验也并不适用于未来新型城镇化的发展。

“不要摊大饼打造大城市。从国外经验以及将来发展来看，集中力量发展大城市会带来包括环境、生活品质以及各种社会问题，应当以中小城镇为主，完善城市布局。”刘江涛在新型城镇化的发展浪潮中，有着冷静的思考。

当然，不管是哪个城市的发展，都需要有产业的支撑，避免出现空城、睡城。但是在机会出现时，产业和地产谁先行呢？“哪个机会先到，就发展什么。”这是刘江涛的观念，他认为，产业与地产是互相支撑发展，在机遇出现时，不要拘泥于先发展产业的模式。而同策咨询研究中心总监张宏伟认为，产业新城的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，首先要产业先行，在产业发展基础上，再逐步推进产业新城，从而使实现城镇化。

新型城镇化要实现人的城镇化

秦虹 住房和城乡建设部政策研究中心主任

新型城镇化要实现人的城镇化，如何实现人的城镇化？需要解决2亿多长期在城市工作却没有户口的市民化的问题。秦虹认为，外地务工人员体现城镇化的待遇主要有四个方面内容，第一是：要享受到城市低保的保障；第二是：其子女能够享受到城市公立的教育；第三是：其医疗水平能够享受到和居民一样的医疗保险制度；第四是：其在城市里的住房需求能够享受到城市住房保障的保障范围。这样才能真正地解决，没有户口但是常年在城市里工作生活的这部分人落户城市的问题。

城镇化对房地产的发展是利好，我们不可将过去房地产发展十年复制到未来，过去只是建设的城镇化，城市的机遇不同，有些城市可能边缘化，与过去城市发展都较大不同。