我国综合体膨胀超乎想象（2）

扫描到手机 各地楼市 来源：21世纪经济报道 发布日期：2013-05-06 07:55 字号：T|T

摘要：据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。

泡沫破裂前的拯救

商业地产商的考验即将开始。“我们面对的是分化的市场，一个是保障性住房和商品房逐步开始分化；二是开发商越来越面临着长期收益和持续经营的转型。”陈劲松说。

他认为，我国的开发商习惯于住宅快速周转的思路，过于注重开发成本和销售收入，运营成本很少考虑。这种思路延续到商业地产开发中，受限于开发阶段的现金流压力，很多项目失去了享受持有物业大幅增值的机会。

比如，深圳某上市公司在西安的一个综合体项目，主要的商业资产已全部卖掉，开发商只保留了写字楼。但实际上，商业项目的增长空间明显高于写字楼。以上海恒隆广场为例，2003-2010年，恒隆广场商业部分的租金翻了近5倍，而写字楼租金仅增长1倍。

此外，传统商业开发模式的主力店占比过大，严重制约运营后期价值增长。如万达早期的主力店占比高达70%，而华润不到40%。不过，万达广场最新的业态已调整，餐饮等占比提升至40%-50%。

“未来很多人将生活在综合体，但开发商大多没有想象，随着城市价值的不断积累，资产会变成什么样。”陈劲松认为，解决上述问题的方案的核心要点在于对成本、收益和资产价值的重新思考，包括物业类型组合及标准、开发流程再造、专业团队搭建以及合作资源的选择与管理等等方面。

吴尧表示，很多新晋商业地产开发商由于人才储备、运营经验不足，后期操作风险迅速增加。3-5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运，或者寻求专业的合作伙伴共同经营管理。

责任编辑：薛腾飞 关键字：城市综合体商业地产商业地产泡沫

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