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富力李思廉：地价没可能跌

扫描到手机土地市场来源：经济观察报发布日期：2013-03-25 07:29 字号：T|T

摘要：如果看中国现在的土地市场，我作为发展商来预测，是几乎看不到有特别的原因让土地价格下降。我们和很多土地官员、政府官员聊过，相比十几年前，主要城市政府的拆迁成本都升了10倍以上。加上中国经济要保持7.5%到8%的增长，所以似乎看不到土地会大幅度下降的可能性。

“我们相对乐观和积极是因为我们看到市场需求反应很强。”3月20日，富力地产（2777.HK）董事长李思廉在香港的业绩会上说。

去年销售合约额和盈利分别录得13%和17%的增长，也顺利完成目标，但李思廉并不满足。他说富力在营业额300亿元左右的瓶颈上已待得太久，今年无论是销售还是整体发展都会更进取些。他将2013年销售合约额目标定为420亿元，比2012年实际完成值多出100亿元，增幅三成。截至2月底，富力土地储备约为3600万平方米（总建筑面积），2013年累计合约销售为70亿。

事实上，富力“小步快走”的故事今年才刚刚开始，会后李思廉说，已经拟定今后三年每年15%至20%的增长计划。当别的地产商频频给出利润率下降的警示时，融资总监李启明自信地说，富力的毛利率和净利率未来仍能维持向上趋势。这背后，归功于商业项目的贡献，也归功于沉寂多时的低价地块。

每逢投资者会，李思廉都被问及对中国地产泡沫的看法。这一次李思廉说，如果你不理会这些噪音，决心由年轻开始做房奴，可能你现在就发达了。

“买房发达”的结论是否还适用于今时今日？他给出自己的判断：“地价没有可能跌。”做城市旧改出身的富力，关注政府的拆迁成本，李思廉指现在政府很难再批出一块便宜的地，因为拆迁成本比十几年前增加了逾十倍。据一位业内人士透露，近期各地政府或会调高基准地价。

相对于住宅开发的进取，李思廉对商业地块则有另一番看法：“政府最近推了一些商用地块，太大片、价格也不便宜。我们怕买贵了，又刚好碰到经济下坡，会谨慎一点。”去年斥资100亿买地，今年富力的资本开支总预算为330亿元。

2012年富力合约销售金额322亿元，合约销售面积288万平方米，按年分别增长13%和32%。营业额方面，富力实现总营业额304亿元，同比增长11%，其中92%为物业发展，物业投资和酒店管理业务则占8%。物业发展毛利率微跌0.3个百分点至42.2%，净利率则升1.2个百分点至19%。截至2012年底，净资产负债率为86%，和2011年底持平，综合借贷年利率为8.11%。

问：过去两年，富力对公司发展和市场的看法都比较审慎，但在十八大之后，你对前景的看法变得很积极。是不是看到什么新的因素？你们觉得今年在经营方面会有什么挑战，比如土地加价、建筑成本上升？

李思廉：我们相对乐观和积极是因为我们看到市场需求反应很强。从2月份数据来看，大家能看见的大中型发展商的销售几乎都是增加的。

一季度的销售从过往历史来看都会慢一点，但即使在这么严厉的宏观调控的力量下，好像目前老百姓的想法跟政府都不同。有可能在中国能够投资的东西不多，又或是全世界货币量放大，让大家保护财产的意识也变得强烈。

如果看中国现在的土地市场，我作为发展商来预测，是几乎看不到有特别的原因让土地价格下降。我们和很多土地官员、政府官员聊过，相比十几年前，主要城市政府的拆迁成本都升了10倍以上。对比15年前，广州的土地价格平均升了10倍，有的甚至升了30倍。加上中国经济要保持7.5%到8%的增长，所以似乎看不到土地会大幅度下降的可能性。