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土地市场回暖房企瞄准中原房价平缓波动是未来常态（2）

扫描到手机各地楼市来源：郑州晚报　发布日期：2013-01-31 11:01 字号：T|T

摘要：2012年郑州市房地产市场与国家政策保持同步，同时也突出了本地特点。中原经济区的快速建设，为地产业发展提供了新的契机。受巨大的市场前景吸引，郑州成为房企面对调控困局选择的重要战略。因此，已从之前的本土房企一统天下，行进到如今几乎是外来房企与本土房企平分秋色的局面。

2012年，郑州市土地市场在溢价表现上，除了个别宗地出现一定溢价外，其余均以底价成交，排名前五名溢价率最高达到186%，最低为50%；从区域看，这些溢价高的土地主要位于郑东新区、经开区和惠济区。

全年零溢价成交土地占到83.5%，较2011年下降6.5个百分点。总的来说，2012年土地市场呈现“回暖”态势，给未来市场带来几多期许。

住宅：刚需支撑市场中小户型为成交主力

2012年在市场调控效果初现，成交量出现萎缩的情况下，郑州各开发商均采取各种方法提升成交量，使商品房市场有所回暖，供求比达到1∶0.8。

在价格方面，月度成交均价浮动较小，基本围绕每平方米7500元上下波动，并在年底出现上涨态势，12月成交均价达到9127元。

在商品住宅市场，2012年上半年，政府对调控政策进行技术性校正以支持刚性需求；央行的货币政策放松、降准和降息让市场流动性持续改善，手套房贷八五折优惠利率重出江湖。在这种局面下，市场预期发生了较大的转变，购房信心指数在一季度开始回升。

另外，部分开发企业出于回笼资金的需求，普遍实行快周转的去库存策略，采取“以价换量”等降价促销手段，促使购房者置业出手抄底，支持了上半年房地产市场成交量的反弹。

下半年，在成交量的支撑下，房价上涨压力隐现。出于对房价上涨的担忧，政府频频表态坚持房地产调控不动摇。同时，国务院与7月下旬开始，派出8个督查组对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控措施情况开展专项督查。

从CRIC克尔瑞统计数据来看，2012年，商品住宅市场新增供应量为795.75万平方米，新增供应套数7.6万多套，较上年有所上升。住宅新增供应以金水区、中原区为主，区域分布不太平衡。

2012年1~12月，商品住宅市场成交面积为710.09万平方米，比去年增长43.71%；80~90平方米面积段成为成交主力，户型以二房、三房为主，总价段主要集中在50~70万元；成交在每平方米6000元以上的商品住宅占据市场主流。数据与市场表现基本一致，受持续调控政策的影响，刚需支撑着整个市场。

商品住宅成交以二七区最多，占成交总量的22.0%(按面积统计)。区域内橄榄城、正商城、升龙城成交量较大，拉动了整体区域的成交量；其次为金水区，区域内普罗旺世、升龙凤凰城等项目成交量较大，成交面积、套数所占市场份额分别为21%、22%，市场份额随着二七区、中原区的增加，有所降低。中原区成交量紧随其后，成交面积、套数所占市场份额均为20%。

从2001到2012年，郑州商品住宅市场成交均价逐年攀升，在2012年达到每平方米6832元，相比2011年每平米上涨234元，涨幅3.55%，实现历史新突破。

由于近年来房地产投资、开工、施工的持续增长，以及2012年郑州市房地产市场逐步“回暖”，预示着未来市场潜在供应量较为充足。