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王健林谈退休：王思聪还小
再看5至8年没能力不能接班（4）

扫描到手机置家访谈来源：凤凰网发布日期：2012-12-06 17:11 字号：T|T

摘要：从万达广场如雨后春笋般冒出来开始，外界对于万达集团（以下简称万达）资金链的质疑就从没停止过。而今年遭遇房地产严酷的调控，整体经济形势严峻的背景下，万达的日子像大多数房地产企业一样，注定不能平静。

豪赌旅游

在王健林的指挥下，万达开始有意识地调整其战略方向，旅游地产则是万达转型的重要方向之一。

无论外界怎么看，王健林对于长白山万达城的定义就两个字——“颠覆”。

为了打造长白山，王健林去考察过加拿大的著名滑雪胜地威斯勒，他的印象中，那里只是有上百家酒店的小镇。

而在王健林的构想中，万达的长白山项目不去占用长白山原有的景观资源，而是通过总共200亿巨资的投入，打造一种复合型的“大旅游”模式，把商业、旅游、消费、文化进行多要素组合,文化中心、电影院、卡拉OK、电玩城、博物馆、滑雪、购物广场等产品全部纳入进来。同时规划十几个不同品牌，不同档次，不同风格的酒店，以满足不同需求。在21平方公里的范围内进行整体规划，然后分期实施。

“建出来的东西是一股脑想好的。”王健林认为投资规模和内容的复杂性是联系在一起的，投资越多、样式组合越复杂，意味着吸引力会更大。

王健林的庞大构想意味着颠覆的同时，或许也意味着风险。

虽然据媒体报道，万达长白山项目的拿地成本几乎可以忽略不计，但投入200亿元巨资打造一个旅游地产项目，万达的现金流是否还依然健康？而这也正是王健林最为关心的问题。

对于商业地产项目，万达可以依靠销售住宅，甚至可以依靠出售写字楼来平衡现金流，但是对于“一生可能只去一次”的长白山，万达又靠什么来平衡现金流呢？

在王健林的模型中，以长白山为例的旅游地产项目，一半现金流来自于住宅的销售，另一半则来自旅游本身的盈利能力。

对于长白山旅游地产这种新鲜事物，王健林也承认万达是在摸索阶段。“这是一种创新，也在试验当中，我不敢百分之百打保票说我每一个行业都能做到最好。但是，你不做全，多要素不组合，仅仅搞几个雪道，配几个酒店，这能做到一流吗？你觉得会有吸引力吗？人家凭什么到你那去投资呢？”

在长白山旅游度假区，万达规划了400多万平米的住宅，但目前售价只卖到3000多元/平米，400多万平米的住宅仅能回收100亿元的投资，那么其余的部分也只能依靠旅游、文化等项目来进行回收。

“长白山200亿投资怎么会卖出税后利润200亿呢？神仙也做不到。如果住宅能够把整个投资稀释掉50%，甚至40%，我就有勇气投更多的资金在文化和综合性内容上。否则，你就没有勇气投200个亿，可能就变成50个亿了”，王健林依然谨慎。

从今年7-9月的第一个销售季来看，销售情况超出此前的预计。如果未来能够增加航班，解决交通问题，王健林相信销售情况会更好。

而与长白山南北遥相呼应的万达西双版纳项目，出自大旅游概念的同一构想，与长白山项目不同的是，西双版纳项目增加了一个以水为主题的水秀演出，同时为了配合养老地产的需求，规划建设了一所5万平米的三甲医院，同时有中、小学的配套。据王健林透露，西双版纳住宅的销售情况要好于长白山。

虽然旅游地产未来存在不确定性，但令人关注的是，在地方政府的支持下，融资渠道却较商业地产畅通得多。

据媒体报道：“长白山国际旅游度假区开发有限公司”的被抵押土地共37块，共获得贷款6.2亿元。而作为抚松县政府融资平台的恒信投资管理有限责任公司，曾经承办了6亿元的《长白山国际旅游度假区投资担保函》。地方融资平台为商业项目作担保，显示出地方政府对此项目的支持力度。