具有地产并购之王称号的融创中国，土地储备从2015年的2719万平方米，增长到2016年的7291万平方米，销售额从2015年的682亿增长到2016年的1506亿；碧桂园在2016年新增土地413宗，销售额从2015年的1402亿飙升到2016年的3088亿。

这些数字背后，是疯狂的并购！

近两年来，房地产行业并购重组案成倍增长。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%……

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并购成为推动地产行业

产业升级的主要力量

当土地市场面粉贵过面包，买地不如买公司的投资逻辑开始发酵，产业资本涉足地产收购，上市房企并购整合速度加快。

近两年来，房地产行业并购重组案成倍增长。2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%。

这意味着数百家企业涉及地产行业的并购重组案。在上述并购中，涉及包括中信地产、中海地产、华润置地、保利地产等央企地产并购重组交易。在众多收购案中，以标杆房企收购中小房企项目股权的并购案较多。

在并购的背后，是房地产行业整个产业的生态发生了急剧地变化：行业从诸侯割据阶段走向了规模化、集聚的阶段，追求规模和垄断力，突出表现就是利润大幅度下降、房企数量大幅度下降、TOP10房企销售额占据市场份额的18.72%。

由此，我们可以判断，靠拼招拍挂举牌拿地换取土地升值红利，进而变现成房企利润的时代已经结束。行业毛利率不断下行，在成本控制的源头，房企开始合作拿地、收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资，来实现保住利润红线，进而扩张的战略。

从收购的对象而言，有三类企业成为被收购对象的概率较高。具体为：产品类型偏高端周转率较慢的企业，其销售压力大；前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；还有一部分则是资信不太好、贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，因此面临资金压力。

从目前看来，规模较大的开发商在2016年成交量上涨的情况下，积攒了大量的资金，可以收购兼并小的开发商。因此，预计2017年房企并购依然会热潮涌动。

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地产项目

并购前、并购中、并购后的

关键影响因素

并购是企业的重大经营行为，过程复杂、周期冗长、风险极高。

以融创中国为例，融创在2016年持续发力，发起多宗收购案，收购交易对象包括金科股份、融科智地等；2017年伊始，又入股链家、乐视等企业，涉资数百亿元。我们现在看到融创中国被称为行业“并购王”光鲜的背后，也是在2014-2015年经历了绿城、佳兆业两起收购失败的重大打击、并购能力得到快速煅炼之后终于“武功大成”。

以融创收购绿城和佳兆业事件来看，都有着相同剧情：高调进驻收购标的公司，积极投入重金相助，融创上海总经理田强到绿城当了近一年的总经理，融创执行总裁黄书平到佳兆业当了半年的总经理，却在尽职调查或并购过程中与创始人几度剑拔弩张，最后双方和平“分手”，融创在不到一年的时间内，上演了两出相似的剧情，最终都以失败告终。

据媒体报道，当年在融创主导接手绿城的这100多天，绿城致使客户担忧不满，合作伙伴委屈且受到了不合理的对待，很多基本承诺以及与地方政府所签协议都无法得到有效的实施。收购绿城失败，另外的重要原因之一就是文化不兼容。在长达半年的收购拉锯战中,融创的激进销售风格和操盘方式受到绿城强烈反弹。同时,集团公司的整体收购方式也令并购变得庞大而复杂,难度系数过高。

而这两起的收购失败，占据了大量的精力和资金，对于融创中国当年的业绩增长影响非常明显，2014年度和2015年度的经营业绩没有得到快速增长。

对于房地产企业而言，并购前、中、后三个阶段面临着重要挑战：

● 并购前：拿地决定生死

A.城市筛选：除了一线和热点二级城市之外，还有哪些城市可以进入？如何选择？

B.项目选择：将拿地权限下放权利给区域？但如何有效规避拿地的盲目冲动？

● 并购中：细节决定成败

C.风险识别：如何识别尽职调查中的常见问题与灌水伎俩？

D.交易结构：资产收购还是股权收购？如何做好整体税务筹划？

● 并购后：内功决定速度（拼管理拼机制）

E.快速整合：和合作企业如何划分管理边界？如何构建统一的运营管理规范？

F.潜能激励：如何将数字博弈游戏变成挣钱（分钱）模式？

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战略布局：城市选择之道

并购和战略布局紧密相连。通过并购，可以进入新城市，扩大品牌知名度，也可以通过并购提升区域的竞争力。除了一线和热点二级城市之外，还有哪些城市可以进入？如何选择？毫无疑问，这是众多追求持续发展的房企普遍关注的问题。

在房地产市场新形势下，房企城市进入研判不再是基于单个城市，而应基于城市群、从地理经济学的角度去分析区域经济势差、分析核心城市的虹吸效应。以珠三角城市群为例，我们可以看到，深圳的虹吸效应远高于广州，对周边城市的经济辐射和带动作用明显更强，由此形成的态势是，东莞、惠州等城市均属于临深片区而非临广，这些城市也因临深而房价大幅上涨。

传统的城市进入模型的分析指标已经不能很好的解释这种现象了！我们需要新的更合理的指标作为房企城市进入经济维度的判断标尺。

明源地产研究院经过深入的数据挖掘及研究分析，确立了新的房企进入研究模型，提炼了六大新的核心经济指标，如下：

在上述模型中，我们通过经济、市场和房价等多个视角，形成了人口净流入、城市友好度、产业结构合理性、人均/单位面积GDP、人均/单位面积财政收入、高净值人群数量等六大维度，共计15个指标对城市的潜力进行综合评判。明源地产研究院对中国珠三角、长三角、环渤海、海西等超级城市群的虹吸效应进行了分析和数据研究，相关研究成果将在后续进行发布。

当然，城市的选取与进入，还需要结合企业的战略发展重点相结合。

以碧桂园为例，碧桂园的进入和拿地，都要求匹配核心策略：“采取“二三线城郊、四线城区”拿地策略，成为区域全面领先者”。其对于城市的选取与拿地策略如下：

● 一二线城市，选潜力板块。不拿地王，强调品牌植入。因此要求第一，必须是城市大规划的受益区，有不断的政策利好能把板块在短时间内催熟（如桂园·珑悦所在的奥体板块，亚运会、G20峰会概念）；第二，属于人口净流入区，能承接中心城区的外溢人口。

● 三四线，选每个板块的核心区。要求只拿较成熟区域或潜力区域里的核心地段，同时在客群选择上，主要找那些没被消耗过，即没买过房或没换过房的置业者。

● “一城多个碧桂园”策略。以碧桂园在浙江的发展为例，入浙6年，已实现9城31个项目的战略布局，碧桂园已经逐步成为该区域的领先者。

据媒体报道，在2016年上半年，碧桂园平均每天都有一块土地成交。截止2016年底，据碧桂园年报批露，其土地储备分布如下：

注：其他包含河北、浙江、山东、四川、内蒙古、海南、甘肃、重庆、江西、陕西、天津、山西、上海、云南、吉林、青海、黑龙江、北京等区域。

当然，大多数的规模房企，还是聚焦核心区域进行发展。以融创中国战略为例，融创中国聚焦一线、环一线及核心城市的全国化布局，通过快速地并购，近年来有公开报道的并购超过50次，土地储备也得到了极大扩张，从2015年的2719.99万平方米，增长到2016年的7291.32万平方米。

并购管理将成为房地产企业经营管理中的新常态，而当前诸多追求持续发展的房企在并购方面还没有建立起一支机动高效的并购团队，缺乏对并购业务展开职业化的运作。

关于并购前的项目选择、并购中的尽职调查与风险识别、交易结构设计，以及并购后的快速整合等内容，后续将撰文分享，敬请期待！

本文作者为明源地产研究院“战略并购研究专项”牵头人钟洪涛，今晚8点，作者将通过在线直播，深度分享房企战略并购专题系列研究内容和案例，欢迎各位粉丝参与交流讨论！