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楼市回暖北上广深火热成交能否持续（5）

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2015-05-27 07:25 字号：T|T

摘要：房企的好日子来了吗？股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强？哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊？记者对此展开了调查。

不动产只是选择之一

“至今还没有找到能印证股市和楼市资金对向流动的数据支撑。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，高位减仓的正常操作，并非意味着一定会转投房产。目前，从股市获利释放资金的股民，资金流向选择方向非常多元，不动产只是其一。

当“蛋糕”越来越大，也将给每一个“选择”带来更大的增长空间。

记者注意到，截至4月底，今年沪综指累计上涨34.09%，深成指累计上涨31.21%，两市总市值已达到63万亿元，与2014年约63.6万亿元的全国GDP规模相当，比2007年上证综指峰值时期的总市值高出近一倍。

来自MSCI的数据给了“把饼做大”更多信心。截至4月底，MSCI新兴市场亚洲指数中，中国涨幅达37.5%，远高于MSCI全球指数4.75%的同期涨幅，以及MSCI亚太指数11.05%的涨幅，加之MSCI或将纳入A股，吸引的百亿美元资金量和继续上涨的A股市场预期，都给投资者带来巨大信心。

市值和股价上升空间越大，获利套现金额就越大。统计数据显示，沪深两市一季度累计减持套现金额超1400亿元，其中个人或机构投资者减持套现金额超1亿元。

在此背景下，私人可投资资产将得到提升。《福布斯》近日发布的财富白皮书显示，对2014年中国私人可投资资产总额拉动的主要因素是股票、基金、债券等金融性资产的增长，由此上述指标在2015年底将达到114.5万亿元，再度增长15.9%，中国富裕群体（个人资产在300万~600万元）人数预计达到1528万人。“长期来看股市的财富效应占主导地位。”北大国家发展研究院教授宋国青说。在财富效应下，投资者通过股票价格的上涨增加了财富，继而会刺激消费开支增加，消费的增长会促进收入和利润，支持经济增长，形成良性循环。

在更庞大的股票市值，更大的资金潜力之下，包括房地产在内的投资选项，将得到更多资金的推动。“A股市场日成交量已打破世界纪录，资金量之大可见一斑，若投资者从股市中获利转向楼市，哪怕是百分之一，对楼市来说都是极大支撑。在资金泛滥下，相信无论股市还是楼市，都会有相当长一段时间的牛市行情。”深圳中原董事总经理郑叔伦直言。

但国家统计局数据显示，一季度零售销售增速为10.6%。在这轮牛市中，中国的实际消费力还没有受到明显带动，财富效应真正显现并实际作用于房产等消费与投资，仍需要时间。

资产配置结构正在变化

《福布斯》指出，中国的富裕群体最青睐银行理财产品，占比73.2%；股票后来居上，占比增至62.1%；其次是占比53.8%的基金；房地产的受青睐度明显降低，为41.3%，不过仍高于债券、黄金、外汇和其他投资，位居第四。

这说明，房地产在新的经济格局下，对私人资金的吸引力有所下滑，但仍是主要投资标的之一。

海通证券首席宏观分析师姜超指出，中国居民的资产配置结构，已经从“房产7成，金融1成”开始调整，金融资产占比将逐渐上升。

但记者注意到，资产配置调整更早的美国，目前不动产资产的占比大约在30%，各类产品配置结构更加均匀，但不动产份额相对并不低。

仅以单纯的房产而言，“资源性物业保值增值性很强，核心城市、核心地段、核心资源的物业增值最快。”吴洪娜告诉记者。

郑叔伦也指出，就投资而言，房地产适合中长线，房价升值和租金等收益途径都相对稳定，房地产可以利用杠杆，首付30%就能控制所有资产，这样房价只要上涨30%，回报已有1倍，但股市中只有少数人赚钱。

业内人士认为，随着股市资金增长，财富效应推升，股民手上的钱有理由投向长线增值保值的优质不动产物业。