楼市回暖 北上广深火热成交能否持续(3)
扫描到手机 各地楼市 来源:每日经济新闻 发布日期:2015-05-27 07:25 字号:T|T
摘要:房企的好日子来了吗?股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强?哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊?记者对此展开了调查。
《《《
房企篇2
高端住宅成交反弹能否阻挡毛利下滑
“3·30新政”之后,全国各地楼市逐渐摆脱年初的低迷状态,出现反弹。尽管二三线城市去化压力仍然存在,但四大一线城市已显露量价齐升趋势,高端住宅项目抓紧入市,并在上月收获了高于年初的销售业绩。
当房子逐渐开始变得好卖之后,哪些储备了高端住宅项目的房企会随之受益?并如期获得高毛利?
高端住宅“入夏”
高端住宅市场又热了。在深圳等一线城市,一般面积超过144平方米,均价高出区域内普通住宅50%以上,建筑规划相对高端的项目即可被归入高端住宅。当市场初步好转后,这些并不好卖的房子在交易量和价格上均有提升。
中指院数据显示,今年4月,深圳140平方米以上住宅成交了461套,而去年同期,这一数据仅为303套。
高端住宅市场的成交均价波动很大,受不同月份的入市项目影响,整体均价并不与市场景气度呈现正相关。但在具体项目上,去年入市的项目明显经历了一个上升、下降、再上升的周期。
以华侨城深圳高端住宅项目LOFT公馆为例,中指院数据显示,4月该项目累计成交33套,成交均价为54709元/平方米,这一数据已与去年10月的开盘业绩不相上下,远高于今年初4.9万元/平方米的均价。
市场好转后,招商地产位于深圳的高端住宅项目海上世界双玺花园二期也随之入市,目前参考均价在11万元/平方米,高于去年开盘以及今年初的均价。招商地产对此解释称,两次推售的产品性质不同,并不具有可比性。
美联物业全国研究中心主任何倩茹称,高端住宅市场一向是楼市的风向标,市场不好时跌得最快,市场好时涨得最多,“3·30新政”后,入市以及正准备入市的高端住宅项目增多。“市场好转后,客户签订单的速度也变快了。”深圳一名高端住宅项目销售负责人称。
房企盈利或有限
传统观点认为,高端住宅项目往往能带给房企较多溢价,这也意味着毛利更高。根据此前报道,上海高端住宅项目汤臣一品的毛利率甚至达到85%,远高于业内平均水平。
对于房企而言,当土地价格难降、人力成本高企、房价又增长乏力时,推高端住宅项目无疑是阻挡毛利率下滑利器。
当市场进入白银时代,这一理论还成立吗?对于不同房企而言,毛利率需要分别而论。
华侨城在一线城市的项目多定位高端住宅,其2014年财报数据显示,该公司房地产业务的毛利率虽有下降趋势,但仍维持在66.08%。
以2014年开建的华侨城深圳“西北片区2号地项目”为例,该公司公告称,建筑面积约7.6万平方米,包括两栋超高层住宅及配套设施,总投资17.47亿元,预计总收入约32.55亿元,预计净利润7.38亿元。据记者粗略估算,毛利率约在86%。
不过,决定企业净资产收益的除了销量、毛利,还有周转速度。
资深财经评论员黄立冲称,虽然楼市已接近顶点,但高周转模式本身没有错,未来还是要走“短平快”路线,只是大量举债扩张已不可能,高周转模式的精髓在于用溢价覆盖财务成本,周转期越短,获利越多。
自从和一线房企逐渐拉开差距后,曾拥有多项高端住宅项目的招商地产一直在谋求逆袭。
2013年招商地产总经理贺建亚提出“千亿销售百亿利润”的目标,产品策略随之从追求高利润的效益优先,逐渐转向快速高周转。
但朝刚需盘的转型,使招商地产经历了毛利骤减,从2011年的52.39%下滑至2014年的37.33%。当时,招商地产董秘刘宁向记者表示,结算中低毛利项目增多是原因之一。
此次高端住宅销售回暖会抬升招商地产的毛利率吗?招商地产方面表示,一方面,在此次行情中,改善性需求是主力,相比高端住宅项目,公司的中低端产品去化速度更快;另一方面,4月招商地产在一线城市推的高档产品,基本只有海上世界双玺二期项目,未来虽然还会有其他项目,但是占比均不大,影响有限。
相关阅读
- 支持 0票
- 努力 0票
- 雷人 0票
- 无聊 0票
- 难过 0票
- 愤怒 0票
精彩组图
-
石家庄恒大中央广...
[详情]
- 石家庄恒大中央广场 压轴红铺,典藏6席
- 乐城北京服装早市盛大开市
- 乐城·国际贸易城签约阿里巴巴、京东
- 东良厢城中村改造再生变数,朗诗绿色集团介入!
- 楼市315——晟地丽江维权进行时
- 楼市曝光台——石家庄这些楼盘不能买!
- 明翰花香城全优教育邻校而居
- 全方位解析五美楼市行情!
- 卓达香水海 新品加推 火爆热销中!
- 1石家庄保利阅云台规划曝光,拟建15栋住宅楼及幼儿园等
- 2石家庄地铁·万科蓝湾建设项目规划曝光 拟建9栋住宅楼
- 3中国平安对华夏幸福投资资产减值计提182亿元!
- 4房企2021年销售目标整体下调 近三成业绩增速低于10%
- 5正定新区挂牌2宗约76亩商服地,总起始价12830万元!
- 6石家庄挂牌4宗近83亩土地 涉及高新区1宗、鹿泉区3宗地块
- 7邢台多项不动产 登记业务1日内办结
- 8保定市建立城中村改造安置房建设全过程监督机制
- 9河北房地产项目交付前要进行绿色建造效果评估和检测
- 10石家庄市将新建一座体育馆,位置就在中央商务区
- 龙湖•天宸原著 均价:11000元/平米 鹿泉区
- 石家庄富力城 均价:16500元/平米 开发区-昆仑大街
- 帝华御锦苑 均价:10500元/平米 鹿泉区
- 铂宫后海 均价:16000元/平米 长安区-胜利北街