利益禁锢

利益博弈复杂是不动产登记执行阻力重重的一个重要原因。

上海易居研究院研究员严跃进告诉21世纪经济报道记者,由于不动产统一登记制度推进,涉及相关政府部门机构的调整和权力的重新划分,利益方的抵触会导致其执行难度大。

不动产统一登记的重点在“统一”,主要工作是统一整合原本散落在房管局、国土局、农业局、林业局等不同部门,对房产、农地、林地、滩涂等不同性质不动产登记的职能,最终归结到“一个部门”、“一张证”。

“从多头分散登记到统一登记,必然涉及不同登记部门的信息系统、登记程序、登记范围、登记效力等的整合,各部门有各自的利益归属,要统一就涉及法律制度、人员安置以及背后的部门利益分割等难题。”中部某省份省会城市负责人告诉21世纪经济报道记者。

该负责人称,当地房产登记业务归属房管局登记交易中心,但是从省不动产登记局的机构配置上看,不动产登记局机构属于国土系统。

也就是说,如果该市的不动产登记局成立,势必将房管局的房屋登记交易中心业务权力带走。

除此之外,级别也是影响市县落地的关键,上述负责人称,省不动产登记局级别是正处级,省辖市不动产登记局很可能是正科级。而不少省辖市房管局下属的房产交易中心已经是正处级。让正处级的房产交易中心负责人到正科级的省辖市不动产登记局工作,难度比较大。

泸州在不动产登记的职责整合中也遇到如是问题,即不动产登记局是牵头部门,而非上级单位,推进的难度可想而知。

也有市场人士认为,不动产登记直接与反腐、房产税等挂钩,“当下经济下行压力大,地方财政举步维艰,而刺激效果又不理想,房产税的开征也将直接影响地方楼市状况;另一方面,不动产登记联网,也将直接倒逼助推反腐,地方有抵触情绪可想而知。”严跃进表示。

农地、林地复杂

上述中部某省份省会城市负责人告诉21世纪经济报道记者,省级职责整合重在框架搭建,市本级侧重房产权和土地使用权的统一登记,区县则侧重农民,把所有需要登记的不动产权都覆盖到。

“市本级的利益难点在于房产税,”严跃进介绍,“对于长期以来形成的部门利益格局,高度依赖土地开发和房地产的地方政府来说,统一登记意味着消除了自由裁量乃至暗箱操作的空间。”

相比市本级,区县层面的不动产登记则更为现实,林地和农地的权属问题直接涉及土地改革和登记,存在较大问题。

江西省赣州市崇义县于3月1日发出了全国第一本林权不动产登记证和江西第一本房屋不动产权证。

崇义县的不动产登记中心负责人公开介绍,通过半个多月的不动产登记,发现存在明显的难点是,以前分散在各部门的不动产权登记,标准不一样,相对于现行不动产登记标准要低一些。因此,整合以前的登记信息,再进行融合有不小难度,融合各部门信息是关键。如今的不动产登记要求与地理信息的一致性、唯一性,对经度要求偏差缩小到正负5厘米,这就得进行补充。

从目前的情况看,房产类、林权类、土地使用权类等的登记,是分开的。若某人名下有房产、林权等不动产,那会分开发证,“与其他产权证比,林权不动产登记难度较大,主要是权属复杂,以前发了的林权证,过了几年后,又有一定改变,产生新的争议,需要进行新的调解。另外,国土部数据入库标准还没出来,将可能面临调整。”上述崇义县的不动产登记中心负责人如是介绍。

为此,崇义在不动产登记中,专门设置了权籍调查办公室,对有争议的权属进行调查、确认,然后才受理。

中国人民大学教授严金明介绍,在需要登记的10种不动产权利中,涉农内容不少,包括集体土地所有权、森林和林木所有权、耕地、林地、草地等土地承包经营权、宅基地使用权等。对农村来说,产权登记制度的完善,将解决“三农”产权不明、抵押品不足等问题,为商业银行机构开展农村产权抵押试点打开了制度空间,有利于推动沉睡在农村的耕地、林地、宅基地等不动产变为资产,有利于激活农村金融市场,加快产权评估、产权流转和产业发展、农村发展。

2015年1月,国土部、财政部、住建部等5部委发文《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》,要求在全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的同时,将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入不动产统一登记范畴。

根据国土部公开的不动产统一登记簿,亦采取活页的方式,登记内容涵盖三大类信息,分为“一证一权”(城市)和“一证多权”(农村)两个版本的权利证书样式。

但实际上,农村的产权登记制度开启较晚,根据国土部公告,截至2014年底,全国农村集体土地所有权确权登记发证率达到97%,基本实现了全覆盖;宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作加快推进。

上述中部省份的副市长表示,农村的土地产权登记一直在推进,不少农民进城务农,再加上农村集体直接进行的资产交易,让梳理产权工作难上加难。

更值得一提的是,上述中部省份的副市长称,小产权房问题的解决也是区县一级有抵触心理的关键。

不动产登记机构只负责登记合法的不动产,对于不合法的不动产,待按照国家有关法律法规依法处理后再予以登记。也就是说,地方在登记各不动产权属时对小产权房问题不予登记。

或因此,不动产登记的时间表特别列出,对农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予四年过渡期。2017年开始,按照逐步过渡的要求,由县级不动产登记机构按照不动产统一登记的要求具体承办农村土地承包经营权登记发证,2018年完成过渡。