3月租赁市场大热

一般而言，衡量一个城市楼市热度如何，一方面是买卖，这能直接反应市场的成交。另一方面是租赁市场，这能够从侧面体现出住房需求、经济活力等，也是一个城市楼市活跃度的参考数据。

虽然新政刚刚实施，最终对市场的影响还需要观察。但从过去一个月的租赁市场来看，北京房产需求依然旺盛。3月份租房成交量保持了旺季特征，日均成交量环 比上涨超过两倍，同比上涨超过三成。在客源大幅释放的情况下，租赁热点区域成交与租金均出现上涨，预计进入4月后，随着租赁旺季的结束，租金将会保持平 稳。

据链家地产市场研究部统计，2015年3月北京市租赁日均成交量环比上涨209.4%，同比上涨32.2%，节后租赁市场需求大 幅增长。链家地产市场研究部张旭认为，从3月份的成交量水平来看，旺季特征明显，随着务工人员返京以及大量白领换租期的来临，成交迅速走高。与往年相比， 今年的租赁高峰较往年有所提高，节后需求的爆发程度超过以往。

据链家地产市场研究部统计，3月份全市平均单位租金为56.0元/平方 米，由于结构性因素较上月下降6.8%。这主要是由于近郊（昌平、大兴、通州、顺义）的成交占比达到26.1%，较上月增加3.9个百分点，创下历史新 高，租赁需求的外移在一定程度拉低了平均租金。而从实际租金的走势来看，热点区域租金出现上涨，3月份由于需求激增尤其是地铁附近，租金涨幅一般在5%- 8%。

组合拳是否引发新泡沫？

要想弄清楚今年系列楼市刺激政策的初衷，业内人士认为需要退回到不久前《政府工作报告》，当时报告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代了去年“投机投资性需求”的措辞，当时业内就广泛猜测房地产政策将调整。

莱坊董事及上海研究咨询部主管杨悦晨表示，对于购房者而言，目前的政策环境已经趋于宽松，2014年年末至今已有两次降息的金融信贷调整，未来不排除在 政策方面继续保持宽松环境来满足普通家庭的购房需求。“此次3月30日出台的政策调整是楼市回归市场化的一个信号，但要理性看待。从总体上来看，楼市政策 的调整更加注重市场变化和供需关系,避免一刀切的情况发生。客观上讲，信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。”

莱坊董 事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示：“自2014年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落。央行此次调整个人住房贷款政策，将二套 房贷首付比例降至四成，预计有利于释放改善性住房需求，活跃房地产交易，能进一步刺激居民的住房需求。然而，从全国来看，目前投资性需求已经明显下降，并 且不少城市的供应量很大，因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。”

现在该不该出手？

对于买房的时机，实际上每个购房人的基本情况不同，判断也不同。对于刚需人群，只要符合购房条件，过去几年一直都是买入时机。现在银行进入降息周期，银行对首套房又有政策优惠，整体来看是很好的出手节点。

对于改善型家庭，此前已经有一套房，现在购买第二套房或者是换房，目前也是一个不错的时间点。新政出来后，满两年但不满五年的房源变多了，可以挑选的空 间也变大，一套300万的房子就能省下16万的营业税。某种程度上说，改善型需求也是刚需，既然早晚都要买，一定是早买划算。

对于投资型需求，现在楼市的投资价值并不高。过去10年房价暴涨，很多早期买房人挣得盆满钵满，主要原因是银行杠杆和房产价格重估。未来一段时间，如果缺少信贷杠杆，楼市的投资收益并不高，这也是为何炒房团早在几年前就撤离北京的重要原因。

记者探访

大兴：看房客户明显多了

华润公元九里项目位于大兴黄村北区金星西路与兴业大街交会处向西300米北侧，是大兴区域的一个相对高端项目。销售顾问告诉北青报记者，近期该项目加推六期E1号楼，预计本月中旬开盘，目前最低起价35000/平方米，平均价位在三万七八千。

本周一个工作日的上午，北京青年报记者在售楼处和样板间分别看到一位男士以及一对夫妇也在咨询看房。公园九里销售中心的销售顾问介绍说，由于项目所在的 区域不仅交通、配套都较为便捷、成熟，同时区域环境和小区环境也很舒适，因此项目近期推出的高品质四室大户型，吸引了不少改善型住房需求的客户。他表示， 近期接触了好几位来咨询的客户拥有两套或者两套以上的房产，“不少人在考虑做资产整合，把手里并不理想或者不是很需要的房子卖掉，换一套真正适合自己居住 的，改善居住质量。”

新盘如此，二手房怎么样？高米店地铁附近一家二手房中介客户经理告诉北青报记者，这一带地铁周边二手商品房均价 多在3万左右。因为周边生活配套齐全，交通便利，同时周围高档物业多氛围好，很受年轻白领喜爱，所以二手房价甚至比南四环一些地区要高，二手成交量较为活 跃，在大兴区能排在第二位。

“保利茉莉是11年、12年的房子，均价3万多点，89平方米多点的两室，总价多在280万至300万之 间。郁花园稍便宜些，均价两万七八千。”这位客户经理表示，“现在市场基本回暖了。刚需特别多，大房还是相对不好卖，中小户型成交量开始上升了。”高米店 一带的二手房客户经理也表示，“近期明显看房客户也多了，有便宜的考虑就定了，好多人观望一年多半年多，就等降价。如果价格还低还不敢买，稍微一上浮赶紧 出手，这种心态比较多。”