并购的逻辑

弱市下,融创在并购市场的大手笔让外界难免产生质疑。孙宏斌在想什么?

2 月份在香港召开董事会商讨收购佳兆业股权时,融创一名董事问:“你们怎么又来了?”孙宏斌的回答是:“不是我们又来了,是这事谈了几天就谈成了。佳兆业的 账可能永远算不清楚的,但是做成了就进了珠三角。绿城的账到现在没算清,但是有一点,我们能进上海了。这是我们做这些事的逻辑。”

2012 年,通过和绿城成立合营公司融绿,融创顺利进驻一向高门槛的长三角区域。如今融绿平台加上杭州公司,能为融创贡献300亿的销售额。“不是通过合作的话, 单纯靠拿地,基本上是不可能实现的目标。”孙宏斌说,“大家不要看媒体上报道宋总又说我们什么了,这些都不重要,我一直说,和绿城的合作要感谢绿城,感谢 宋总。”

孙宏斌对融绿势在必得。在投资者会议上,他坦承和绿城“分手”时谈了一个比较好的条件,即是指绿城同意出售融绿。

绿城方面曾多次表示必须经过绿城董事会批准,收购必须合法,绿城第一大股东九龙仓随后也加入到争夺行列,但孙宏斌信心满满,“16个项目肯定会收购完成的,因为是一个合法的合同,剩下的几个项目也会有一个了断,了断完以后和绿城还会有合作,比如天津全运村。”

经 济观察报记者了解到,目前融创对融绿16个项目的收购尚未经过股东大会审批,预计在3月底或者4月初进行。融创方面表示,通过审批以后即完成收购。“去年 我们基本上买地买的很少,看的很多地都觉得价格太高了。”孙宏斌认为,三四线市场很差,其实一二线市场也不乐观,“我们去年年中的时候是200多亿现金, 为什么年底还有那么多钱?是因为买不了地,去年北京、上海我们看了那么多地,一块没拿,后来拿的几块都不是通过公开拍来的,因为你要算账,算成本,拿地了 你没法干。”

这让融创更愿意在并购市场寻找机会:获取大量的低成本土地,同时用较小的投入撬动成倍的销售。行业转型期恰好又使得并购机会增多。

“通 过对绿城、佳兆业的并购,也许所有人都要对这个行业重新认识了,这个行业下一步会非常危险,高负债的时候稍微失常,就会发现真的转不动了,绿城和佳兆业都 是这个情况。流动性出现问题的公司会越来越多,相信这种机会会越来越多。”孙宏斌的意思是,融创愿意谈,让各方面受益,形成并购市场的口碑,但得有原则。

汪孟德说,第一,必须符合公司战略,第二,这件事一定是门好生意;第三,风险可控。

“真正的增长还没开始”

据融创公布的信息,2014年,其在天津、上海、重庆、无锡的销售均排名第一,北京位列第四,杭州及苏州则是第五的成绩。“融创已经在一线城市取得了遥遥领先的市场地位。”汪孟德说。

聚焦少数一二线城市是融创8年来一贯的战略,孙宏斌说,完成了佳兆业收购,全国布局就已经完成。

按照孙宏斌的部署,融创下一步的战略已经十分清晰。达到既定规模,不再盼着销售额像以往般快速增长,“接下来要均衡、要利润、要安全、要从容。”

他提到几个关键聚焦点:权益增长、利润、降低融资成本和现金安全。

虽 然融创走的是高周转、高杠杆的路线,但账面现金一直较为充裕,截至2014年底,账面现金有250亿。据了解,融创把现金流的管理当成公司管理团队控制的 首要指标。公司内部对负债指标的红线设定是90%,去年净负债率从69.7%下降至44.5%,与同行比属于较低水平。融资成本则从10%下降到了 9.1%,调低一个点,但这一水平相对同行来说依然不算低。

还有个关键的指标是销债比,要求控制在1以上。截至去年底,公司有息负债340亿,非并表负债300亿,合计640亿,销债比超过1。

汪孟德表示,2014年融创把库存去化比例作为严格的考核指标,2013年结转到2014年的可售库存是450亿,2014年结转到今年的是406亿,降低了约10%。目前融创整体的可售货值是1147亿元。

“规模确实没有作为我们2015年最重要的指标,销售指标更注重权益销售,希望权益销售额有10%以上的增长。”汪孟德说,公司内部对区域公司的考核也是权益指标,包括拿地和销售两块。

这一切,都指向一个孙宏斌期待中的更稳健的新融创,“融创真正的增长还没开始呢,过去几年我们增长的销售额,到了600亿以后,会增加利润。”

但 这显然是一场新挑战。从2014年的表现看,融创要想取得利润的快速增长,并不是件简单的事。业绩报告显示,融创2014年营业收入为250.72亿元, 同比减少约18.7%;毛利为43.42亿元,同比2013年的71.77亿元减少约39.5%,毛利率则从上一年的23.3%降至17.3%。

汪孟德解释说,毛利率下降主要由于集团增加苏州御园(、蠡湖香樟园等项目的物业减值拨备5.058亿元人民币,剔除公允价值重新计量及物业减值拨备的影响,集团2014年度的毛利率为25.4%。