养老地产缺乏明确的盈利模式 高端过剩低端缺乏（2）

扫描到手机 各地楼市 来源：第一财经日报 发布日期：2014-11-18 07:00 字号：T|T

摘要：由于中国老龄化时间表太快，很多方面都显得猝不及防，养老地产缺乏明确的盈利模式，正在走“摸着石头过河”的老路。对于地产商来说，最大的挑战在于如何从过去“赚快钱”变为以长期投资的“赚慢钱”。

从“赚快钱”到“赚慢钱”

与保险公司可以追求长期稳定回报相比，养老地产未卜的盈利前景对于地产商来说挑战更加明显。据不完全统计，业内入手养老地产的地产商超过80家，上市公司就有30家左右，其中，不乏以“养老”为名圈地搞房地产开发的。

万科、保利等知名地产商也在尝试不同的养老地产模式。万科在养老社区、嵌入式养老服务中心以及自持老年公寓三个方向上都有尝试。位于杭州良渚文化村的随园嘉树楼盘以“养老服务”为卖点，配有40余项适老性能设计。

早在2010年，北京万科推出“幸福汇”项目，自持老年公寓，同时配备护理机构、健康会所等适合老年人的服务设施。

今年10月，上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园——社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”。通过小区内万科活动中心改造，增补养老机构，为小区客户提供养老服务。

也是在10月，保利地产的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”投入使用，这是保利继2012年首个北京养老地产项目后的新一个养老产品。和熹会养老公寓也被保利集团视作地产开发销售之后的又一商业模式。

《第一财经日报》记者在调查中了解到，当前养老地产主流的盈利模式主要是会员制、押金制、租售并举制等几种模式。在这些模式之下，养老地产高额的开放成本和长期的运营成本根本无法回收，基本上处于“全行业”亏损的状态。

一位专门从事养老地产研究的人士称，地产商是习惯于赚快钱的，房子盖好了卖出去，生意就算做完了，而养老地产的产业链特别长，建完房子只是完成了一部分，更关键的是后续的管理。

“开发商变成了管理者，卖房子的变成了护工，他们之前确实没有这样的经验，所以很多项目走到一半都走不下去。”这位人士说。

陈东升在9月初首届中美医疗峰会上接受媒体采访时称，当前养老特别热，很多企业称要投资，但真正进入这个行业的并不多，因为养老不是个暴利行业，这种商业模式对资金要求量大、沉淀时间长、市场回报慢。

但他相信，养老的商业模式一旦产业形成规模、走上轨道，就不会受到经济周期波动的影响，是符合保险公司要求长期的、稳定的和追求高回报资金的性质。

未来10年泰康人寿将投资1000亿元用于全国约15个连锁养老社区建设。陈东升说，以养老为代表的医养板块是核心战略，是做了20年、30年、50年的准备。

刘仁其实并不关心开发商是否能赚到钱，他关心的是自己付出的高额养老费用能否得到等值的服务，尤其是医疗护理方面的服务能否保障。这也正是当前养老地产上的一大短板。

很多以“养老”为卖点的地产项目，由于对于入住者年龄没有硬性的限制，使得养老地产成为一个噱头，在这些社区中一些开盘买房时针对老年人的承诺在入住一段时间便会难以为继。

难以为继的背后深层的原因在于国内老龄康复护理服务业处于严重供给不足的状态。根据老龄办对城乡老年人口健康情况的调查，在平均约19年的余寿中，健康余寿只有9年左右，其余10年基本上是带病或失能状态。

老龄办调查还显示，现有的民办养老机构绝大部分只能提供日常生活照料，仅有10%以护理康复为主。养老机构中医护人员数量少、学历低，护理人员年龄大、技能差的现象很普遍。民办养老机构中医护人员的比例仅有12%左右。30岁以下的青年护工比重仅为7%，绝大部分护理人员年龄在四五十岁以上。

护理人员的缺乏和护理质量的低下已经是制约中国高端养老业发展的一大瓶颈，这个问题显然不是保险企业和房地产商依靠自身的力量能够解决的。

还有不到200天，“燕园”将迎来第一批住客，泰康养老社区服务体系由生活服务体系、医护康复体系、活力文化体系三大部分构成，医养结合成为吸引老年人入住的一大特色。

责任编辑：薛腾飞 关键字：养老地产养老地产盈利模式

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