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养老地产缺乏明确的盈利模式高端过剩低端缺乏

扫描到手机各地楼市来源：第一财经日报发布日期：2014-11-18 07:00 字号：T|T

摘要：由于中国老龄化时间表太快，很多方面都显得猝不及防，养老地产缺乏明确的盈利模式，正在走“摸着石头过河”的老路。对于地产商来说，最大的挑战在于如何从过去“赚快钱”变为以长期投资的“赚慢钱”。

刘仁（化名）这几年一直和老伴住在北京近郊小汤山，那里比他们在城里的家宽敞，空气也要好些。以前身体好的时候，他们每周末回城里的家和儿子聚一聚。

最近，刘仁的生活陷入了两难——儿子平时工作很忙，家里还有两个小孩，刘仁并不愿意和儿子媳妇一起住，然而，随着年龄的增长，老两口觉得生活上有些力不从心了，仅仅是每天买菜做饭对他们来说就是一项沉重的负担，尤其是刘仁的老伴脚部骨裂之后，他们的日常生活更是受到了直接的影响。

为了不麻烦子女，去养老机构寻求专业的护理成为刘仁的第一选择。普通的养老院刘仁是不愿意去的，不仅等位时间长而且条件还不太好。在儿子的建议下，刘仁开始关注北京周边主打养老的社区。

“未富先老”是中国老龄化的主要特征，刘仁却属于中国为数不多的先富起来的老年一族。他自己有养老资金的储备，儿子一家在企业做高管，在经济上也有能力赡养父母。刘仁这样的老人成为国内刚刚起步的养老地产的目标人群。

看了一圈之后，刘仁发现大部分以“养老”为卖点的社区有一个共同的缺陷——与高档的“适老性”硬件相比，医疗、护理等老年人最需要的软件配套明显不足。

随着老龄化的加速逼近，以老龄地产和老龄护理为代表的老龄消费是一块可以预期的“大蛋糕”。由于中国老龄化时间表太快，很多方面都显得猝不及防，养老地产缺乏明确的盈利模式，正在走“摸着石头过河”的老路。对于地产商来说，最大的挑战在于如何从过去“赚快钱”变为以长期投资的“赚慢钱”。

各路资金押注养老地产

全国老龄工作委员会办公室9月末发布的《中国老龄产业发展报告（2014）》称，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%增长到33%。老龄金融业和老龄房地产业将是增长的两大亮点。

根据这项报告，老龄房地产包括养老社区、老龄服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老化改造、二手老龄房地产等。报告还预测，到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场。

2013年被誉为中国“养老地产”元年，万科、保利等多家国内知名地产商在全国范围内布局养老地产，而在此前两年，以泰康人寿为代表的保险资金早已率先进入了这一领域。

2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。有数据统计，保险系企业在养老地产领域的投资将超过2000亿元。

泰康是中国养老社区的先行者，早在2009年11月，保监会批准了泰康人寿养老社区股权投资计划；2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划；同年6月，养老社区在北京昌平奠基。

泰康将北京的养老社区命名为“燕园”，这块位于白浮桥湿地附近的地块，依山傍水，走京藏高速40分钟就可以到北四环。

泰康董事长陈东升曾透露，这一地块是2011年土地市场低迷时泰康以不高的价格拍到的，后来2012年房地产市场突飞猛进，泰康一转手就可以多赚15亿，但他“不想卖”，还是决定来做“泰康之家”，并将泰康之家与泰康资产、泰康养老并列为泰康三大板块。

除了泰康之外，合众人寿、平安、新华等保险公司也先后进入养老地产领域，有些项目已经启动，有些仍然停留在“炒概念”的阶段，一些保险公司拍到的养老地块仍然在沉睡。导致项目难以启动的原因各种各样，最重要的一条是难以找到合适的盈利模式。

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责任编辑：薛腾飞关键字：养老地产养老地产盈利模式

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