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国内养老地产投入大概念多定位高

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2014-09-24 07:50 字号：T|T

摘要：与发达国家相比，我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司。目前，声称要进入这一行业的企业，大多与地产相关。

与发达国家相比，我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司。目前，声称要进入这一行业的企业，大多与地产相关。

正因为此，国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。记者选取了国内几个有代表性的样本调查后发现，由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。

“卖房子”的太阳城/

位于北京市昌平区的太阳城项目，占地面积42公顷，建筑面积32万平方米，其中24万平方米为老龄住宅，另外8万平方米为持有型老年公寓。太阳城董事会主席朱凤泊不止一次地在公开场合表示，太阳城70%的土地和建筑做养老住宅，销售70年的产权；其余30%的土地面积做养老功能区、持有型物业。“这样最大的意义在于风险可控，而不会在做养老产业初期摸不着门、找不着北，最后半途而废自己倒闭。”简而言之，太阳城是用“70%的出售”来养“30%的出租”。

对于养老地产来说，无障碍设施、医用塑胶防滑地板、一键呼叫系统等适老设施必不可少，软性服务也不可或缺。太阳城的老年公寓涵盖自理、半自理及不能自理的老年人，并配套建设了一所太阳城医院，级别为一级甲等。

“太阳城的模式是独一无二的，复制难度很大。”养老行业人士田国勇对《每日经济新闻》记者表示，“北京太阳城1998年开始建设，当时国内还尚未重视老龄化问题，太阳城已经超前一大步。以太阳城的规模来看，今天很难再在一线城市周边拿到如此大面积的土地。”

“卖会员”的亲和源/

太阳城主要是“卖房子”，上海亲和源则侧重于“卖服务”。

亲和源官网显示，公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个会员制养老社区上海亲和源。社区占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米。配备专业护理院和社区医院、健康会所、配餐中心、老年大学，以及图书馆、文体活动室等。

要住进这样的社区，费用也不菲。亲和源上海项目的房屋不出售产权，作为养老产品，以会员卡的形式进入市场。会员卡分为A、B卡两种，A卡不记名，可继承、可转让，有效期与房屋土地证的权限相同；以A卡78平方米的房间计算（可入住两名老人），除了118万元的会籍费，每年还需要支付3.98万元的费用。B卡是记名卡，不可转让，可终身居住。如果老人在亲和源没有住满15年，可按年份折算退还给家属，如果居住期超过15年，就没有余钱可退；以B卡70平方米的房间计算，会籍费60万元，每年年费为4.2万元（可住两位老人）。

亲和源副总裁华山告诉《每日经济新闻》记者，公司用了三年时间收回投资，5年时间便实现了管理和服务的盈亏平衡，目前1500个床位已经基本住满。公司早就在筹备上海的第二个、第三个项目。不仅如此，公司已经在全国其他地区建设亲和源项目，建成并进入运营的有海南亲和源、辽宁亲和源、海宁亲和源等。

“会员费+服务费”这样的养老模式并非亲和源独有。去年，远洋地产联合哥伦比亚太平洋公司及Emeritus公司，共同组建了“椿萱茂·凯健”项目，该项目用“会员费+月费”的收费方式。其中，会员费为50万元，有效期20年，而月费则根据护理的等级不同而不同。例如，一位老人想要入住一居室，需要交纳的床位费为每月1.5万元至2万元，护理费为每月5000元，此外还有不同等级的餐费。

绿城董事长宋卫平在一次记者会中谈到，养老地产是绿城必须做成的事业。绿城典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓，该项目规划6000套养老公寓，总建筑面积为50万平方米，计划于2014年交付。项目采取租售并举的模式，最大特点是配有占地2万多平方米的老年大学，是“学院式”的养老模式。绿城还对外宣称，要在未来的10年时间里打造100家养老院。