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国内养老地产投入大概念多定位高（2）

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2014-09-24 07:50 字号：T|T

摘要：与发达国家相比，我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司。目前，声称要进入这一行业的企业，大多与地产相关。

“多点开花”的万科/

万科也早已经开始试水养老地产，不同之处在于，其既有直接“卖房子”的模式，也有自己的服务品牌。

以万科幸福汇为例，其主要以养老概念来“卖房子”。北京房山窦店的“万科幸福汇”在2013年完工，推出100多套养老地产房源作为试点，分成两种业态，分别是利用商业配套建设的“活跃长者之家”、配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。其中，“活跃长者之家”是老年公寓，共有130套房间，户型面积在60~80平方米、规划建筑面积为1.6万平方米，公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校等设施，以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务，公寓的持有者即万科本身。“活跃长者住宅”则直接面向市场销售。

此外，万科在杭州的“随园嘉树”项目，也是养老概念，首度开盘推出两栋楼共50套，售价15000元/平方米，很快售空。但万科并不认为这是成功，因为“买主都是青壮年，是为自己日后养老做准备”。

万科方面曾对外表示，未来将在16个社区配建养老配套综合楼，全部由北京万科的养老团队持有和运营，不对外销售，仅为满足万科小区的老人。

万科的探索并不止于此。除了“幸福汇”，万科还推出了“橡树汇”品牌，主要“卖服务”。

记者走访了成都“橡树汇·长者专顾中心”，这是一家日间照料中心，每日的营业时间从早八点到晚八点，提供三餐及点心、午休及活动场所，以及协助淋浴、康复理疗等服务。该中心工作人员告诉记者，物业持有者是万科，目前只提供日间服务，暂时没有全托服务，目前自理老人的每月费用为2600元。该工作人员表示，未来万科也有做全托业务的想法。

成都万科在给记者的回复中写道：各个城市的老龄化进程不一样，客户的需求也会有所差异，所以，目前并没有统一的做法。成都目前的“长者专顾中心”只是多种形式的尝试之一，“全国各地万科所提供的养老地产服务形式因本地市场与客户需求存在差异而各不相同”。

有志打通金融通道的保利/

保利地产的模式稍有不同。公司在2012年11月推出了“保利安平·和熹会”，第一个项目名为“西山林语和熹会”，由北京保利安平养老产业投资管理有限公司运营，该公司是由保利地产及安平投资有限公司共同出资建立。项目总建筑面积约2.2万平方米，内设200套居住单元，分为标准间、VIP套间、加护间。和熹会采用的收费模式同样为 “会员制+房租”，前期需要缴纳10万元的押金，还有2万元的医疗押金。入住者离开时，这笔钱可以全额退还。

这部分费用看起来有些像会员制，但其实二者有本质的区别。世联行在其关于养老地产的报告中指出，第一，从财务角度，押金严格来讲不能算作收入，但是会员费用可以较为灵活地计入财务报表；第二，从盈利效果角度，押金制受限于床位数量，而会员卡可以实现超售；第三，从经营角度，押金对应的房间或专业床位是固定的，会员制可以比较灵活安排。

除了押金之外，和熹会的收费标准按不同房间来定，根据居住面积和朝向，租金从5000元~11000元/月不等；每个房间有两张床位，单张床位租金是房间租金的一半。此外，每人每月伙食费900元，看护费500元及以上不等。

项目开发初期，入住率并不理想。从2013年8月开始，和熹会对价格进行调整。记者从和熹会官网上看到，费用调整后，如果按照最优惠的价格计划，和熹会靠北边的房间，自理型老人一个月吃住护理全包支付3400元即可。据媒体报道，其负责人表示，价格优惠后，入住率有一定提升。

保利地产副总经理胡在新曾表示，目前西山林语和熹会项目还处于亏损阶段。未来计划用3~5年时间使养老产业的运营进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8~10年左右达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs（房地产信托投资基金）上市。

将“押金制”用到极致的要数北京的太申祥和。其官网显示，太申祥和山庄（国际敬老院）于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业，它是全国首家推行会员制养老模式的国际敬老院。项目内的北京太申祥和医院于2002年正式开业，为一级甲等医院。在网站上还可以看到，中医馆是其特色之一，会员们可以针对自身的问题，预约不同的中医进行咨询。

记者以咨询为名致电太申祥和，对方表示目前已经住满，不确定何时会有名额。他告诉记者，入住者需要缴纳120万元的押金，除此之外，每月只需要缴纳几百元的生活费即可。记者进一步询问“就是说用这120万元的利息来支付日常费用？”对方表示“可以这么理解”。